“대출 규제가 부자만 더 유리”…서울 고소득층 주택 매수 비중 오히려 늘었다
6·27 대출 제한 이후 6억↑ 대출 활용 매수 36%→39%…“서민 주거 사다리 끊겨”
정부의 연이은 부동산 규제 정책이 의도와 달리 고소득층의 부동산 매수 비중을 늘리고 실수요자의 내집마련 기회를 제약하면서 주거 양극화를 심화시키고 있다는 분석이 제기됐다.
국회 정무위원회 추경호 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '2025년 1~9월 서울 주택매매 자금 조달계획서' 분석 결과에 따르면, 6·27 대출 규제 이후 서울 지역의 6억 원 이상 대출을 활용한 주택 매수 비중이 오히려 증가한 것으로 나타났다. 대책 시행 이전인 1~6월 36%에서 시행 이후인 7~9월 39%로 3%포인트 상승했다.
이는 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 소득이 높지 않은 계층은 대출 접근성이 차단된 반면, 고소득층은 신용대출 등을 추가로 활용해 규제를 우회했기 때문으로 분석된다. 결과적으로 현금 여력이 풍부한 자산가 중심의 매수세가 강화되면서, 대출 의존도가 높은 중산층과 청년층은 사실상 부동산 시장에서 배제되는 구조가 고착화되고 있다.
10·15 부동산 대책으로 주택담보대출비율(LTV) 한도가 40%로 축소되면서 이러한 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 정부는 서울 전 지역과 경기 12개 지역에 대한 LTV 한도를 40%로 낮춰 수도권 대부분 지역에서 집값의 40%를 넘는 주택담보대출을 받을 수 없게 했다.
특히 집값 상승세가 미미했던 지역일수록 규제의 타격이 클 것으로 분석된다. 올해 1~9월 서울 평균 LTV 40% 이상 거래 비중은 49%였지만, 지역별로는 상당한 편차를 보였다.
마포‧성동 지역에서 금융사 대출을 끼고 주택을 구입 한 거래 중에서 LTV가 40% 이상인 거래는 46.8%였다. 반면 강북(67%), 금천(62%), 성북(62%), 중랑(61%), 구로(59%) 등 지역은 60%를 넘으며, 한강벨트 지역보다 10%p 이상 높았다.
이는 정부가 집값 과열을 막기 위해 도입한 규제가 정작 실수요 중심 지역에 더 큰 타격을 주면서 서민층의 주거 사다리를 제약하고 있음을 시사한다.
추경호 의원은 "정부의 부동산 대출 규제가 결과적으로 현금 부자에게만 유리한 제도로 작동하면서, 서민과 청년층의 주거 사다리를 끊어 놓았다"고 지적했다.
이어 "지역과 계층의 차이를 고려하지 않은 일률적 규제는 정책의 형평성과 실효성을 모두 잃게 된다"며 "실수요자를 보호할 수 있는 맞춤형 금융지원 대책을 시급히 마련해야 한다"고 강조했다.