[단독] 전세퇴거대출보다 문턱 높은 보금자리론…실수요자 피해 우려

규제지역 6·27 이전 전세계약
은행권 퇴거대출 LTV 70% 그대로
보금자리론은 70%→60% 하향

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 전경. 사진=뉴스1

규제지역에서 정책금융 상품인 보금자리론을 임차보증금 반환 용도로 받을 때 대출 한도가 일반 시중은행 전세퇴거자금대출보다 적은 것으로 나타났다. 6월 27일 이전에 임대차 계약을 맺었다면 대출 한도를 유지하기로 한 민간 대출과 달리 보금자리론 한도는 ‘담보인정비율(LTV) 60%’로 쪼그라들어서다. 정부가 실거주 의무를 강화하는 가운데 서민·실수요자가 피해를 볼 수 있다는 지적이 나온다.

29일 금융권에 따르면 규제지역 내 아파트에서 6월 27일까지 임대차 계약을 맺은 경우 시중은행 전세퇴거자금대출 한도는 ‘LTV 70%’다. 최근 10·15 부동산 대책으로 규제지역 전세퇴거자금대출 한도를 두고 혼란이 일자 금융당국이 세부 지침을 내려 명확히 했다.

반면 보금자리론을 임차보증금 반환 용도로 받을 경우 한도는 LTV 60%(기타주택은 55%) 이내다. 한국주택금융공사 내규에 따라 규제지역 보금자리론에 대해선 무주택자·생애최초를 제외하고 LTV 60%를 일괄 적용하기 때문이다. 비규제지역 보금자리론 한도는 LTV 70%(기타주택은 65%)다.

보금자리론은 주택 가격 6억원 이하, 부부 기준 연소득 7000만원 이하 서민·실수요자가 받는 정책 대출이다. 주택 매입뿐 아니라 임차보증금 반환 용도나 기존 주택담보대출 상환 용도로도 쓰인다. 금리는 연 3.65~4.05%(다음달 기준)다.

보금자리론 대신 은행권 전세퇴거자금대출을 이용하면 되는 것처럼 보이지만 문제는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제다. 보금자리론은 만기가 최대 50년으로 길고 DSR 규제를 적용받지 않는다. 이 때문에 소득이 적은 청년·서민층은 시중은행 대출보다 보금자리론을 선호하는 경우가 많다.

10·15 대책으로 규제지역이 대폭 확대되자 서민·실수요자 사이에서는 혼란이 일고 있다. 당초 LTV 70%를 꽉 채워 보금자리론을 받으려 했던 실수요자 입장에서는 대출 한도가 최대 6000만원 줄었기 때문이다.

서울에 사는 30대 남성 A씨는 “규제가 나오기 몇 년 전 6억원 미만 주택을 매입한 뒤 전세를 주고 있다가 실거주를 하려고 보금자리론을 받으려 했는데 LTV 60%밖에 대출이 나오지 않는다고 해 당혹스러웠다”며 “6·27 이전 전세계약에 대해서도 경과규정 없이 소급 적용하면 피해를 볼 수밖에 없다”고 말했다.

이에 대해 금융당국 관계자는 “수요자 상황에 맞게 보금자리론과 은행 전세퇴거자금대출 중 선택하면 된다”며 “2023년 7월 이전에 소유권 이전 등기 및 임대차 계약 체결을 완료한 임대인이 은행 전세퇴거자금대출을 받는 경우 DSR을 적용하지 않는다”고 설명했다.

일각에선 보금자리론을 운영하는 주금공에서 충분한 안내·공지가 없었다는 지적도 나온다. 주금공 홈페이지 보금자리론 신청 화면에서는 ‘6·27 규제 예외 여부’에 ‘상환·보전 용도’를 명시하고 있다.

서형교 기자 seogyo@hankyung.com