[절세의神] 양도세 중과 부활한다는데… 2주택자 집 팔면 세금 2배, 절세 전략은

내년 5월 9일 이후 부활 조짐
2주택자 20%, 3주택자 이상 30% 가산
‘양도세 중과 배제’ 비조정지역 주택 팔아
1주택자 된 뒤 ‘2년 거주’ 양도세 면제 전략

일러스트=챗GPT 달리3

지난해 은퇴한 60대 김모씨는 경기 의왕시와 부산시에 각각 아파트 한 채씩을 보유하고 있는 2주택자다. 정부가 ‘보유세’ 강화와 ‘양도소득세 중과’ 부활을 검토하고 있다는 소식을 접하자, 김씨의 머릿속이 복잡해졌다. 10·15 부동산 대책 발표로 의왕시가 조정대상지역이 되면서, 양도세 중과 대상이 됐기 때문이다. 두 집 모두 세입자, 대출 등이 얽혀 있어 당장 팔기는 어려운 상황이다. 만약 양도세 중과 조치가 부활한 후 주택 한 채를 팔아야 한다면, 어떤 집을 파는 것이 절세 측면에서 유리할지 알아보기 위해 김씨는 세무사를 찾아갔다.

정부가 부동산 세제 개편 카드를 꺼내 들자, 다주택자의 발등에 불이 떨어졌다. 보유세 강화뿐 아니라 양도세 중과로 인한 세 부담이 가중될 우려가 커졌기 때문이다. 현재는 소득세법 시행령을 개정해 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 유예한 상태이나, 집값 잡기에 나선 정부가 내년 5월 9일 시행령 종료 후 조치를 부활시킬 것이란 전망이 나오고 있다.

양도세 기본세율은 6~45%이지만, 양도세 중과가 시행되면 조정대상지역 내 주택을 보유한 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 기본세율에 가산된다. 또 부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 ‘장기보유특별공제(장특공제)’ 혜택도 받지 못한다.

김씨가 10년 전 10억원에 매입한 의왕시 소재 A아파트를 15억원에 팔아 5억원의 양도차익(양도가액-취득가액)을 거뒀다고 가정해 보자. 양도차익 5억원에서 장특공제(20%, 1억원), 기본공제(250만원)를 뺀 과세표준에 세율(양도차익 5억원 이하 40%)을 곱하면 현재는 내야 할 양도세가 1억5900만원이다. 그러나 다주택자 중과 조치 시행 시 장특공제를 적용받지 못하는 데다, 세율이 60%(40%+20%)가 돼 양도세가 2억9850만원으로 늘어난다. 만약 이 집을 17억원에 팔았다면, 양도차익 7억원에 대한 양도세는 2억3000만원에서 4억3000만원가량으로 늘게 된다. 주택을 팔아 번 돈의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 셈이다.

그렇다면 김씨는 양도세 중과 유예 조치 종료 후 어느 주택을 먼저 파는 것이 절세에 유리할까. 김씨의 경우 비조정대상지역인 부산 소재 B아파트를 먼저 파는 것이 낫다. B아파트를 우선 팔면 양도차익이 아무리 크더라도, 조정대상지역 주택이 아니기 때문에 중과세가 적용되지 않는다. 김씨가 B아파트를 팔고 얻은 차익이 5억원일 경우 내야 할 양도세는 약 1억6000만원인데, 이는 A아파트를 팔아 동일한 차익을 냈을 때 내야 하는 세금의 절반가량이다.

이후 조정대상지역에 있는 A아파트를 팔 땐 김씨는 1주택자가 돼 중과세를 피할 수 있고, 요건을 충족할 경우 ‘1가구 1주택’ 비과세 규정을 적용받아 양도세를 내지 않아도 된다. 비조정대상지역에선 1주택자가 주택을 ‘2년 이상 보유’만 하면 양도세가 면제되나, 조정대상지역 지정 땐 ‘2년 거주’ 요건을 충족해야 한다. 이 요건은 주택 매수 시점을 기준으로 하는데, 팔 때 조정대상지역에 해당하지 않더라도 살 때 규제 지역 소재 주택이었다면 2년 거주 요건을 채워야만 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.

김씨가 양도세 중과 전 집을 판다면 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하는 것이 절세에 유리하다. 10년 전 매입한 A, B아파트의 예상 양도차익이 각각 7억원, 3억원이라면, B아파트를 먼저 파는 것이 낫다. 양도차익 3억원에 대한 양도세는 약 9000만원(세율 38%)이다. 이후 A아파트를 팔 땐 2년 거주 요건만 채우면 김씨는 양도세를 안 내도 된다. 반대로 A아파트를 먼저 팔면 김씨는 양도차익 7억원에 대한 세금을 2억원 넘게 내야 한다.

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