10·15 대책에 '청약 사다리'까지 끊어졌다

규제지역 중도금 40%만 대출
잔금까지 축소해 '이중규제'
현금 없으면 청약도 포기할 판
중도금 납부 줄면 미수금 늘어
'자금난' 건설사 공사중단 위험
공급 늘린다면서 정책은 따로

지난 15일 청약이 진행된 힐스테이트 이수역 센트럴 견본주택 사진. '10·15 대책'의 영향을 받지 않아 평균 326대1의 경쟁률을 기록했다. 현대건설

10·15 대책의 후폭풍 때문에 수도권 청약 실수요자들의 사다리가 끊어졌다는 비판이 나온다.

규제지역에서 중도금 대출 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60%에서 40%로 낮아지고, 분양받은 주택의 잔금 시점 시세에 따라 주담대 한도도 줄어들 위험이 있기 때문이다. 대출 불확실성이 커져 청약 예정자가 집값이 더 싼 곳으로 하향 지원하거나 포기할 것이라는 분석까지 나온다.

26일 금융당국과 부동산업계에 따르면 이번 대책으로 규제지역으로 묶인 지역에서 지난 16일부터 입주자모집공고를 낸 단지의 경우 중도금 대출 LTV 40%가 적용된다. 대개 중도금 대출 한도는 60%이나, 규제지역으로 지정됨에 따라 40%로 줄어든다.

분양대금은 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 등으로 나눠 낸다. 중도금이 40%로 줄게 되면 계약자가 잔금 전까지 더 많은 자기자본을 준비해야 하는 셈이다. 예를 들어 규제지역에서 15억원짜리 아파트에 당첨되면 중도금은 9억원인데, 변경된 LTV를 적용하면 대출은 6억원까지만 나온다. 나머지 3억원은 당첨자가 현금으로 조달해야 한다는 얘기다.

여기에 잔금대출 전환 시 대출한도가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다. 잔금을 치를 때 전세를 끼고 매수하는 방식으로 자금 부담을 줄일 수 있었지만 6·27 대책 때문에 이마저도 어려워진 상황이다.

서울에선 아파트 평균 분양가격이 15억원을 넘어섰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 최근 1년간 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4551만1000원이다. 전용면적 84㎡로 환산하면 평균 15억4737만원이다.

더 심각한 문제는 서울·수도권 아파트의 분양가격이 낮아질 확률이 별로 없다는 점이다. 원자재 값과 인건비가 계속 올라 공사비도 덩달아 상승할 가능성이 높기 때문이다.

이재명 정부가 공사 현장에서 중대재해가 발생했을 시 이에 대한 처벌을 강화함에 따라 공사 기간이 길어지면 공사비가 추가로 늘어날 것이란 주장도 제기된다.

10·15 대책은 청약 지원 난도도 높여놨다. 규제지역으로 지정되면 통장 가입기간도 24개월을 넘어야 1순위 자격이 주어진다. 수도권 비규제지역에서는 12개월이면 1순위 자격이 가능하다. 또 비규제지역은 가구원도 청약 지원이 가능했지만 규제지역에선 일반공급 1순위와 생애최초 특별공급은 가구주만 신청할 수 있다.

추첨제 물량도 줄어든다. 비규제지역은 전용 85㎡ 이하의 경우 가점제 물량을 전체 공급 물량의 40% 이하로 해야 한다. 그러나 규제지역은 전용 60~85㎡의 경우 가점제 물량 비율이 70%까지 높아지고 추첨제 물량 비율은 30%로 낮아진다.

이에 따라 향후 청약시장 참여자는 '가점 확보'와 '현금 동원'이라는 이중고를 겪게 될 것으로 보인다.

한편 중도금 대출 LTV가 기존 60%에서 40%로 낮아지면서 건설사 자금 조달에 문제가 생겨 '주택 공급 절벽'을 더 부추길 수 있다는 전망도 나온다. 중도금이 집을 철거하고 공사를 시작하기 위한 최소 사업비를 충당하는 데 중요한 수단으로 활용되기 때문이다.

A건설사 관계자는 "현금이 제대로 돌지 않으면 조합과 갈등이 커지고 예전 둔촌주공(올림픽파크포레온)처럼 도중에 공사를 멈춰버리는 사업장도 나올 수 있다"며 "공급을 늘려 집값을 잡겠다는 기조와 투기를 억누르겠다는 대출규제가 엇박자를 내고 있는 꼴"이라고 말했다.

[박재영 기자 / 이용안 기자]