“거래 막힌 재건축”…재개발 빌라로 수요 옮겨붙어

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라 단지. [연합뉴스 제공]

10·15 부동산 대책으로 재건축 아파트가 사기도 팔기도 어려워진 틈을 타 정비사업 투자 발길이 재개발 빌라로 옮겨가고 있다.

정부는 10·15 대책에서 재건축 사업은 조합설립인가 이후, 재개발 사업의 경우 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도를 전면 금지키로 했다.

재건축·재개발 같은 정비사업 지역의 주택 급등을 진화하기 위한 조치였는데, 재개발 관리처분인가의 경우 재건축의 조합설립인가보다 2~3년 정도 규제 적용에 시간 여유가 있다 보니 투자 수요가 재개발 빌라로 움직이고 있다는 분석이 나온다.

실제로 규제 시행 후 재개발 지역의 빌라들이 몇 년간 거래가 거의 없었는데 요즘 들어 속속 신고가를 기록하고 있다.

26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 규제 시행 후인 지난 19일 강북구 미아2구역 한 빌라의 경우는 전용 23㎡가 4억7000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 이 빌라 같은 면적의 직전 거래는 2018년 2억6000만원으로, 당시보다 2억원 이상 오른 가격인 데다, 동일 빌라에서 올해 3월 거래된 전용 35㎡의 최고가(4억2000만원)를 뛰어넘었다.

미아2구역은 현재 조합설립인가까지 진행된 상태로, 서울시의 재정비촉진사업 규제철폐 적용 1호 사업지로 선정되며 속도를 내고 있다. 서울시는 2026년 상반기 통합심의, 하반기 사업시행인가를 거쳐 2027년 하반기 관리처분인가를 목표로 하고 있다. 이후 이주·철거 절차를 거쳐 2030년 상반기 착공하겠다는 방침이다.

봉천 14구역에 있는 전용 31㎡짜리 한 빌라는 지난 15일 7억원에 거래되면서 종전 거래(2020년·4억3000만원)보다 2억7000만원 오른 가격에 최고가를 새로 썼다. 성동구 응봉동 265 일원의 모아타운 대상지에 있는 4세대짜리 빌라도 지난주 전용 48㎡이 4억원에 거래되며 2022년 마지막 거래 대비 7000만원 오른 가격에 팔렸다.

아직 관리처분인가를 받지 않은 재개발 구역 외에도 2018년 1월 전 사업시행인가를 받은 구역도 규제를 비껴가 수요가 늘 것으로 예상된다.

조합원 지위양도 금지 규정은 투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재건축·재개발 단지부터 적용되는데 그전에 사업시행인가를 받은 재개발 단지들이 적지 않은 편이다.

북아현 2·3구역, 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등이 그런 곳이다.

전문가들은 재개발 사업의 경우 재건축과 비교해 규제 적용 시기가 차이가 있어 수요가 몰릴 수 있다는 분석을 내놨다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "재건축 사업 단지로 유입이 어려워지면 모아타운 등 재개발 사업지로 수요가 이동할 수밖에 없다"며 "재건축 단지는 이미 가격이 많이 오른 부분도 있고 빠르게 조합이 설립되면 바로 양도가 불가능하지만, 재개발은 관리처분인가 후부터 규제가 적용되니 재건축과 비교해 2~3년 정도 규제 대상에서 벗어나 있을 수 있다"고 말했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr