“서울에 집 있다고? 이제 학군지 전세 꿈도 꾸지마”…10.15 대책 후폭풍은 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-60]
10.15 대책 속 대출규제 대해부
15억 초과 주택 대출한도 4억↓
규제지역 LTV 70%→40% 강화
중저가 주택도 주담대 확 줄어
1억 초과 신용대출 보유할 땐
규제지역 내 주택 구입을 제한
소득에 따른 대출 한도도 감소

구윤철 경제부총리와 김윤덕 국토부 장관, 이억원 금융위원장을 비롯한 관계부처 인사들이 지난 15일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책에 대해 브리핑 하고 있다. [매경DB]

서울 집값이 계속 급등하자 이재명 정부가 관계 부처를 총동원해 강력한 부동산 규제책을 내놨습니다. 일명 10.15 부동산 대책입니다. 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등이 함께 다양한 규제 카드를 꺼내 들었는데요. 특히 내 집 마련을 하기 위해 받는 ‘대출’ 관련 규제가 대폭 강화됐습니다. 그래서 오늘은 10.15 대책으로 인해 달라진 여러 대출 규제를 쉽게 풀어보겠습니다.

수도권 15억 넘는 집, 이젠 대출 4억 이상 안돼

먼저 비싼 집을 살수록 대출을 적게 해주는 규제가 나왔습니다. 10.15 대책이 나오기 전에는 수도권 주택담보대출(주담대)의 최대한도가 6억원이었습니다. 10억원 집을 살 때도, 20억원 집을 살 때도 대출이 6억원까진 가능했던 겁니다. 하지만 대책 이후엔 집값에 따라 받을 수 있는 주담대의 최대 대출액이 달라졌습니다.

서울 강남 일대 아파트 전경 [매경DB]

수도권 주담대 최대한도를 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 줄인 겁니다. 15억원 이하 주택에 대해서만 종전처럼 6억원을 빌려주기로 했습니다. 이 규제로 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에 있는 아파트를 매수하려던 이들의 자금 조달 계획에 차질이 빚어지게 됐습니다. 강남3구에는 25억원이 넘는 아파트가, 마용성에는 15억원 초과 단지가 많기 때문입니다.

실제 한국부동산원에 따르면 지난 8월 기준 강남구 아파트 평균 매매가는 27억원, 서초구는 26억원을 각각 돌파했습니다. 가령 서초구에 있는 26억원짜리 집을 산다면 기존엔 대출이 6억원까지 됐지만 이젠 2억원만 나오는 셈이죠. 또한 용산구 아파트 평균 매매가는 20억원, 성동구는 16억원 이상인데요. 만약 성동구에 속한 16억원짜리 집을 매입한다면 기존엔 대출이 6억원까지 됐지만 이젠 4억원만 받을 수 있습니다. 나머진 내 돈으로 채워야 합니다.

규제지역 늘며 노도강도 LTV 70%→40%로

서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대된 규제지역. [사진출처=국토부]

고가주택을 살 때만 대출이 줄어든 게 아닙니다. 10.15 대책으로 규제지역이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 대폭 늘어나며 중저가 주택에 대한 대출 역시 타격을 입게 됐습니다. 규제지역으로 지정되면 각종 대출이 줄어드는 효과가 자동으로 생기기 때문입니다. 당장 규제지역에선 주택담보대출비율인 LTV가 70%에서 40%로 강화됩니다.

LTV는 쉽게 말하면 집값의 몇 퍼센트까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표입니다. 비율이 높을수록 대출받을 수 있는 금액도 많아지죠. 10억원짜리 아파트를 산다고 가정해볼까요. LTV 70%가 적용되면 은행이 대출을 최대 7억원까지 해줍니다. 그러나 LTV가 40%로 낮아지면요. 대출을 4억원까지만 받을 수 있습니다.

서울 노원구 아파트 전경 [매경DB]

이 규제는 특히 서울 외곽지역 아파트를 살펴보던 무주택자에게 영향을 줄 것으로 보입니다. 15억원 이하 주택이 많은 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등 말입니다. 강북권의 8억원 아파트를 사려던 매수자라면 당초 주담대가 5억 6000만원(LTV 70%)까지 가능했지만 이젠 3억 2000만원(LTV 40%)까지만 허용됩니다. 목돈을 2억원 이상 더 모아야 내 집 마련이 가능한 거죠.

다만 예외는 있습니다. 생애 처음으로 내 집 마련에 나서는 이들입니다. 생애최초 주택 구매자에 한해서는 기존처럼 LTV 70%를 유지하기로 했습니다. 물론 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 주택은 4억원 이하로만 대출해준다는 대전제 아래서요. 소득이 낮은 서민과 실수요자를 대상으로 한 대출의 LTV도 70%에서 60%로 조금만 줄였습니다.

마이너스통장 1억 넘으면 서울 주택 구입 제한

규제지역의 대출 규제는 이뿐만이 아닙니다. 신용대출과 전세대출을 받을 때도 제한이 생깁니다. 우선 신용대출부터 볼까요. 1억원이 넘는 신용대출을 가진 사람은 대출을 받는 날로부터 1년 동안 규제지역에 있는 주택을 구입하는 게 막힙니다. 만약 고소득자가 1억원이 넘는 마이너스 통장을 뚫는다면 앞으로 1년간은 서울 집을 못 사는 겁니다.

전세대출 규제는 더욱 빡빡해졌습니다. 규제지역(투기과열지구)의 3억원 넘는 아파트를 가진 사람은 앞으로 전세대출을 못 받게 됐거든요. 서울 집값이 통상 3억원을 초과하니, 이제 서울 1주택자는 전세대출이 안 나온다고 봐야 합니다. 서울 변두리에 살던 사람이 자녀 교육을 위해 잠시 내 집을 떠나 대치·목동·중계 등 학군지 전세를 사는 게 어려워진 셈이죠. 물론 지방으로 직장을 이동하거나, 고향에 계신 부모님을 봉양할 때 등은 예외로 뒀습니다.

서울 양천구 목동 일대 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

반대로 전세대출을 가진 사람이 규제지역의 3억원 초과 아파트를 사는 것도 제한했습니다. 새로 산 집에 대한 소유권을 얻는 즉시 기존에 빌려둔 전세대출을 회수하겠다고 합니다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있을 땐 잔여기간을 뒀습니다. 해당 세입자의 임대차계약이 남은 경우 끝날 때까진 전세대출을 거둬가지 않겠단 겁니다.

전세대출을 가진 사람이 재건축·재개발 지역의 입주권이나 분양권을 산다면요. 사실상 1주택자가 됐지만 아직 새집이 지어지지 않은 상황이겠죠. 정부는 이에 새 아파트가 준공된 이후에 전세대출을 회수하기로 했습니다. 만약 정비사업이 늦어지면 전세대출의 만기를 연장할 수 있게도 풀어줬습니다.

소득에 따른 대출도 ‘뚝’...스트레스 DSR도 강화

이게 끝이 아닙니다. 소득에 따라 대출을 내주는 기준도 까다롭게 조였습니다. 이른바 스트레스 DSR 제도 강화입니다. DSR은 총부채원리금상환비율의 줄임말입니다. 쉽게 말해 1년 동안 버는 연소득 중에서 대출 원금과 이자를 갚는데 쓰는 돈의 비율을 뜻합니다. 이 비율이 일정 수준에 도달하면 은행은 대출을 해주지 않습니다.

[사진출처=금융당국]

10.15 대책에는 DSR을 계산할 때 쓰는 산식을 조정하는 내용이 담겼습니다. 가상의 금리를 높여 금융권이 더욱 보수적으로 대출하도록 만든 겁니다. 돈을 빌리려는 차주 입장에선 대출 한도가 줄어드는 효과가 생기는 거죠. (스트레스 DSR에 대한 상세한 설명은 부동산 이기자 53화를 일독하시길 권합니다.)

금융당국의 시뮬레이션에 따르면 이번 규제로 연소득이 5000만원인 차주의 변동형 주택담보대출 최대한도는 기존보다 4300만원 줄어듭니다. 연소득 1억원인 차주는요. 최대 대출액이 종전보다 무려 8600만원 감소합니다. 30년 만기, 원리금 균등 상환, 대출금리 4%를 가정한 수치입니다. 이 같은 여러 대출 규제로 수도권 집값이 과연 잡힐지 귀추가 주목됩니다.

[매경DB]

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