보유세 인상 논의 뜨거운데… 전문가들은 "집값 잡는 효과 제한적"

OECD 평균 대비 실효세율 절반
정부는 세제 개편 위해 연구용역
과거 정부 때도 효과 없었단 지적
거래세 낮춰 매매 활성화는 필요

10·15 부동산 대책 열흘째를 맞은 24일 서울 노원구 아파트 단지 모습. 연합뉴스

부동산 시장 안정화 수단으로 주택 보유세 인상 방안을 둘러싼 논쟁이 가열되고 있다. 여권 내에서도 찬반양론이 갈린다. 다만 전문가들은 "세 부담을 늘려도 집값 하락 효과는 제한적"이라고 지적하고 있다.

24일 부동산 시장 동향을 종합하면 재산세와 종합부동산세의 개편 논의는 '10·15 부동산 대책' 이후 급물살을 타고 있다. 대출 수요를 규제한 '6·27 대책'과 대규모 주택 공급을 예고한 '9·7 대책'에 이어 지난달 정부는 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 초고강도 대책을 내놨다. 부동산 시장 과열을 막기 위해 유일하게 남은 카드가 세제로 꼽힌다.

정부는 보유세 개편을 전제로 연구용역을 실시할 방침이다. 전임 정부 시절 완화됐던 보유세 부담을 정상화할 필요가 있다는 공감대에서 비롯됐다. 김용범 대통령실 정책실장은 15일 한 유튜브 채널에 출연해 "보유세가 낮은 건 분명한 사실"이라고 강조했다. 3년 연속 세수결손이 예상되는 현실도 증세 필요성을 뒷받침한다.

실제 한국의 주택 보유세 부담은 낮은 편이다. 비영리 연구단체인 '토지+자유연구소'가 지난달 발표한 보고서에 따르면 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(0.33%)의 절반 수준이었다. 이를 근거로 보고서는 "부동산 투기 차단 차원에서 보유세 강화가 필요하다"고 주장했다.

OECD 국가별 주택 보유세 실효세율 현황. 그래픽=송정근 기자

다만 보유세 인상이 집값 안정에 효과가 있는지에 대해선 의문이 따른다. 노무현, 문재인 정부는 보유세 인상을 단행했지만 집값 급등을 막는 데 역부족이었다. 집값이 치솟았던 2018년 한국조세재정연구원이 발표한 보고서(부동산 보유세의 세 부담 및 경제적 효과 분석)도 "부동산 보유세가 주택 가격 상승에 미친 영향은 뚜렷하지 않다"고 결론 지었다.

세무 전문가들도 집값을 잡는데 세제를 동원하는 방안에는 부정적이다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "서울의 경우 주택 소유자가 세금 부담에 집을 내놓는다고 해도 대기 수요가 많아 집값이 떨어질 수 없다"고 지적했다. 역효과도 우려된다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 "보유세 인상처럼 주택 수요 억제 정책을 시행하면 건설업이 위축돼 중장기적으로는 공급을 줄여 오히려 주택 가격을 올리는 결과가 나타날 수 있다"고 말했다.

과도한 보유세 부담은 헌법적 가치에 반한다는 비판도 있다. 헌법은 모든 국민의 거주·이전의 자유(제14조)와 쾌적한 주거생활을 할 수 있는 권리(제34조)를 규정한다. 홍기용 인천대 경영학과 교수는 "1가구 1주택자 입장에서 집은 필수재인데 세금 부담으로 삶의 터전을 떠나는 것은 국가의 재산권 침탈"이라고 주장했다.

거래세를 낮춰 원활한 주택 매매가 이뤄져야 한다는 점에서는 이견이 적다. OECD는 2023년 보고서에서 "거래세는 주택 매매를 억제해 경제 효율성을 저해하고 주택 시장 왜곡을 심화시킨다"고 지적했다. 정부도 거래세를 완화해 '매물 잠김' 현상을 해결해야 한다는 문제의식을 갖고 있다.

세종= 장재진 기자 blanc@hankookilbo.com