투기 대신 무주택 서민만 잡은 10·15 대책[권도경 기자의 부동산 깊이보기]

“부동산 대책은 한두 달 후에 또 나올걸요.”

이재명 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 정책을 내놓은 지난 15일. 전문가들은 규제를 덧대는 정책이 계속 나올 것이라고 내다봤다. 문재인 정부의 규제 기조와 별반 다르지 않다는 이유에서다. ‘시장 근간을 무너뜨리는 규제’란 우려도 뒤따랐다. 후폭풍은 일파만파다.

지난 20일부터 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’로 묶이자 서민들은 집을 제때 사기도, 팔기도 어려워졌다. 규제가 적용되기 전 ‘5일장’에선 막판 ‘패닉바잉’(공포매수)이 펼쳐졌다. 그 결과 이달 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.5% 치솟았다. 통계 집계 이후 가장 큰 상승 폭이다. 성동·광진구 등 일부 지역에선 아파트값이 일주일 사이 1% 넘게 폭등했다.

부작용은 이제 시작됐을 뿐이다. 시장은 강제로 거래절벽에 접어들고 있다. 아파트 매물은 1년 전보다 2만 개가량 증발했다. 거래량도 90% 가까이 급감했다. 형평성 논란도 커지고 있다. 이번 대책은 정부가 칼끝을 겨눈 부유층에겐 타격감이 없다. 가장 피해를 본 지역은 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등이다. 이곳은 고점 대비 집값을 회복하지도 못했는데 강남3구와 똑같은 규제를 적용받고 있다. 서민이 찾는 1억∼5억 원대 저가 주택은 규제를 겹겹이 씌운 반면 수십억 원대 오피스텔과 연립주택 등은 규제에서 뺐다. 대출 한도가 줄고 전세를 끼고 집을 사는 것(갭투자)도 막히자 내 집 마련이나 이사를 준비하는 서민들은 주저앉고 있다. 매매시장에서 밀려난 서민들이 임대차 시장으로 쏠리면서 전월셋값도 급등할 조짐이다.

부동산 민심이 사납다. 다급해진 정부는 재건축초과이익환수제 폐지 카드를 꺼내 들었다. 수급 원리를 무시한 규제는 정책 불신만 낳고 있다. 공급 없는 수요 억제는 공포만 키우고 있다.

규제할수록 집값이 오른다는 건 이미 입증됐다. 문 정부 당시 초고가 아파트 기준이었던 15억 원은 이제 서울 아파트 평균값이다. 강남3구는 온갖 규제를 다 받아내며 올해 시세 상승을 주도했다. 전국에 자금력 있는 수요가 서울로 모이고 있다. 규제만 가하는 건 1차원적인 해법이다. 시장 내성을 강하게 만들 뿐이다. 이대로라면 집값은 오를 수밖에 없다. 부동산을 잡지 못하면 정권이 잡힌다. 징벌적 규제만 28차례 내놓은 문 정부가 딱 그랬다.

권도경 기자