‘디에이치 대치 에델루이’, 운동시설 매각 성사로 사업 정상화 ‘본궤도’

자금 유입 본격화... 강남권 이례적 ‘비례율 130% 이상’ 달성 가시화

사진=디에이치 대치 에델루이 단지 전경사진 [제공:㈜현대건설]

지난해 10월 72세대의 아파트를 일반분양하며 높은 관심을 모았던 서울 강남구 대치동 ‘디에이치 대치 에델루이’가 최근 사업 정상화 본궤도에 올랐다. ‘디에이치 대치 에델루이’는 ‘대치동 구마을 제3지구’를 재건축해 조성된 고급 주거단지다. 단지는 지하 4층~지상 16층, 8개동, 총 282세대 규모로 지어졌다.

지난해 일반 분양 당시 1순위 청약 경쟁률이 평균 1,025대 1에 달하며 서울 재건축 단지 중에서도 역대급 인기를 기록했다. 분양가 상한제가 적용돼 전용 84㎡ 기준 분양가는 20억~22억 원 수준이었으나, 2025년 7월 기준 시세는 약 36억 원으로 상승했다. 시세 차익만 14억~16억 원에 달할 정도로 강남 핵심 입지와 높은 선호도를 입증한 바 있다.

다만 입주를 앞둔 시점에서 일시적인 자금난 논란과 과도한 분담금 부담 우려가 제기됐으나, 최근 사업이 정상화 궤도에 오르며 안정세를 되찾고 있다.

‘대치동제3지구주택재건축정비사업조합’(이하 조합)은 전체 282세대 가운데 일반분양분이 72세대에 불과한 소규모 정비구역이다. 이로 인해 토지 매입비와 건축 공사비 등 제반 정비사업비를 충당하기 위해서는 단지 내 근린생활시설 분양이 핵심 재원 역할을 해야 했다.

이에 조합은 최근 아파트 단지 내 근린생활시설의 미분양이나 할인 분양 사례가 늘고 있는 시장 상황을 고려했다. 조합원들의 과도한 분담금 부담을 완화하고 안정적인 재원 확보를 위해, 조합은 근린생활시설의 용도를 운동시설로 변경하고 이를 특화해 매각하는 전략적 결정을 내렸다. 하지만 운동시설의 매각을 위해서는 추가적인 시설공사와 운영 주체인 위탁운영사(호텔신라 자회사 ‘SHP’, 브랜드 ‘Vantt’)의 운영준비가 선행돼야 했기 때문에, 매각 시점이 불가피하게 지연되는 상황이 이어져왔다.

재건축사업의 일반적인 구조와 달리, 이번 사업은 운동시설 매각을 통한 사업비 충당이라는 특수한 재원 구조를 갖고 있다. 이로 인해 지난 8월 준공 및 입주 시점과, 현대건설이 연대보증을 제공해 조달한 사업비 대출 만기(10월 28일)가 맞물리면서 시장 일각과 시공사인 현대건설, 그리고 조합 간에 일부 오해가 빚어지며 일시적인 혼선이 발생했다.

그러나 조합은 운동시설의 매각대금을 최대한 조기에 회수할 수 있는 방안을 강구하여 최근 기관투자자와의 매각절차를 마무리했다. 오는 11월 5일 열리는 조합원 총회를 통해 매매계약이 최종 확정되는 대로 매각대금의 일부를 수령할 예정이다.

현대건설 역시 일련의 상황을 긍정적으로 판단하고, 사업비 대출 만기 연장을 지원하며 조합과의 협력 의지를 보였다. 더불어 조합은 시간적 여유를 확보해 조합원에게 과도한 부담이 되지 않는 범위 내에서 대환 대출을 추진 중이다.

조합은 대환대출과 운동시설 매각대금을 통해 현대건설에 지급해야 할 잔여 공사비와 기존 사업비 대출을 상환하고, 입주 시 불거졌던 조합원 종전 자산에 대한 근저당권 설정 문제를 해소해 재정적 안정과 조합 내부의 갈등을 모두 종결 짓는다는 방침이다. 이번 운동시설 매각 성사로 자금 유입이 본격화됨에 따라, 재건축 비례율 130% 이상 달성이 가시화되고 있다.

조합 관계자는 “매수자와의 운동시설 매매계약에 따라 매각대금이 조합이 계획한대로 순조롭게 유입된다면, 내년 상반기 내에 모든 지출과 수입이 정산되고 관리처분계획 변경 인가와 이전고시가 완료될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 이어 “조합원에게 고지될 최종 분담금 수준은 비례율 130% 초반대를 기준으로 산정될 것으로 분석된다”고 설명했다.

서울 강남권 재건축 단지에서 비례율 130% 이상을 달성한다는 것은 매우 이례적인 성과로 평가된다. 일반적으로 서울 내 재건축 사업의 평균 비례율이 대체로 100% 안팎 수준에 머무르는 점을 고려하면, 이번 조합이 사업을 특화하고 추진력을 발휘해 조합원의 이익을 극대화했다고 볼 수 있다.

특히 부동산 경기 침체 및 금융시장 불안으로 다수 재건축 단지가 자금조달에 어려움을 겪고 있는 가운데, ‘디에이치 대치 에델루이’의 비례율 130% 달성 예상은 성공적인 사업관리와 효율적인 재원 운용이 결합된 결과로 평가된다. 조합의 시장에 대한 선제적 대응과 시공사인 현대건설과의 긴밀한 협력이 위기를 기회로 바꾼 대표적인 사례라는 분석이다.