"아, 더 기다렸다 팔걸"…재초환 완화 검토에 '강남·목동·여의도' 들썩

(서울=뉴스1) 오대일 기자 = 서울 강남의 대표 재건축 단지인 은마아파트가 최고 49층, 5893가구 규모의 대단지로 새롭게 태어난다. 서울시는 정비사업 인허가 절차를 대폭 간소화한 '신속통합기획' 2.0'을 은마아파트에 처음으로 적용해 사업 기간을 크게 단축할 계획이다. 사진은 13일 서울 강남구 대치동 은마아파트 모습. 2025.10.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 오대일 기자

여당인 더불어민주당이 23일 재건축 초과이익 환수제(재초환) 완화·폐지 검토를 공론화하면서 부동산 시장이 술렁인다. 민간 공급 활성화의 신호탄이 될 수 있지만, 서울 상급지 집값을 더 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

재초환은 재건축으로 돈을 벌면 그 수익의 일부를 정부가 환수하는 제도다. 구체적으로는 재건축 추진위원회를 설립할 당시 집값과 준공 후 집값을 비교해, 조합원 1인당 8000만원 이상 차익이 생기면 10~50%를 세금으로 걷는 제도다. 쉽게 말해 '재건축으로 큰돈을 벌었으면 일부는 내놓으라'는 것이다. 업계에서는 이 제도가 재건축 사업을 가로막는 최대 걸림돌로 지목돼 왔다.

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강남·목동·여의도 재건축 단지 "드디어?"

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재초환 완화·폐지가 공론화되자 재초환 부담 때문에 사업을 망설였던 강남·목동·여의도 등 주요 재건축 단지들이 기대감에 들썩인다. 논의만으로도 호가가 오를 수 있다는 분석이 나온다.

여당이 이 카드를 검토하는 가장 큰 이유는 '공급확대'다. 최근 서울 상급지 아파트 가격이 폭등한 이유는 향후 몇 년간 공급이 부족할 것이라는 우려가 반영된 결과다. 재초환 완화로 재건축을 촉진시켜 공급을 늘리면 장기적으로 집값을 잡을 수 있다는 복안이다.

다만 실제 입주 물량이 나오려면 수년이 걸린다. 단기적으론 오히려 재건축 단지 가격상승을 자극하고, 실제 공급 효과는 한참 뒤에나 나타날 수 있다는 지적이다.

신보연 세종대 산업대학원 교수는 "재초환은 결과적으로 미실현 이익에 세금을 부과하는 정책으로, 핵심지라 하더라도 이를 감당할 수 있는 조합은 많지 않다"며 "강남 재건축 단지들이 사업을 주저한 배경에도 이 부담이 작용했다"고 말했다. 신 교수는 "정부가 공공주도 135만호 공급을 내세우고 있지만, 현실적으로 민간 재건축이 숨통을 트이지 않으면 공급 목표 달성은 어렵다"면서 "재초환 완화·폐지는 민간 주도의 공급 시장을 여는 강력한 시그널이 될 수 있다"고 평가했다.

다만 신 교수는 "강남·성수·목동 등 입지 상급지의 초과이익을 환수하지 않으면 양극화 심화와 특혜 논란을 피하기 어렵다"며 "제도의 취지를 유지하면서도 실효성을 높이려면 이익이 '실현'된 시점에 부과하는 방향으로 개편하거나, 부동산 세제 전체를 재설계할 필요가 있다"고 말했다.

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"재건축 속도 붙을 것" vs "정치 쇼 아니냐"

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재초환 완화·폐지 논의는 정부 공급정책이 공공 주도에서 민간 주도로 전환되는 신호가 될 수 있다. 하지만 동시에 강남 등 상급지 집값 급등, 특혜 논란, 입법 불확실성, 단기 시장 과열 등의 위험도 안고 있다.

윤수민 NH농협금융 수석전문위원은 "지금까지 정부가 보여준 스탠스 중 가장 전향적인 변화"라며 "폐지나 대폭 완화가 현실화된다면 재건축이 지연된 단지들의 사업 속도가 붙고, 공급 정책의 한 축으로 작용할 수 있다"고 말했다.

윤 위원은 특히 "강남뿐 아니라 이촌·성수 등에서도 재초환 부담금 통보를 받고 개발을 포기한 단지들이 많았다"며 "이 제도가 재건축 지연의 주요 원인이 된 것은 분명하다"고 지적했다.

일각에선 정치적 현실을 감안하면 실제 재초환을 폐지하기까지는 쉽지 않다는 지적도 나온다. 한 시장 전문가는 "지금 정부와 여당이 규제 일변도라는 비판을 받는 상황에서 시장에 '기대 신호'를 던진 것일 수 있다"며 "실제 입법으로 이어질지보다는 시장 반응을 관찰하기 위한 메시지성 발언으로 보는 시각도 있다"고 덧붙였다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 김지영 기자 kjyou@mt.co.kr