더 센 임대차 3법 재현…‘9년 전세법’ 초읽기에 전세시장 술렁

한 시민이 부동산 공인중개업소 매물정보 게시판 앞을 지나가고 있다. [연합뉴스]

문재인 정부 시절 전세 시장을 뒤흔들었던 '임대차 3법'의 후폭풍이 '더 센' 임대차법 개정으로 재현될 것이란 우려가 커지고 있다.

범여권이 최근 계약갱신청구권을 최대 9년까지 연장하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의하면서 임대차 시장이 다시 술렁이고 있다.

개정안의 핵심은 임대차 계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하고 계약갱신청구권 행사 횟수를 1회에서 2회로 늘려 세입자가 최대 9년(3년+3년+3년)까지 전세 거주를 이어갈 수 있게 하는 것이다.

현재는 2년 계약에 1회 갱신권을 행사하면 최대 4년까지 거주할 수 있다.

이렇게 되면 임대인의 자산 운용이 제한돼 전세 공급이 위축될 수 있다. 임대인들이 장기 임대 리스크를 회피하기 위해 월세로 전환하는 속도도 더 빨라질 가능성이 크다.

문재인 정부가 2020년 7월 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 이른바 '임대차 3법'을 시행한 이후, 전세 물량은 급격히 줄고 월세화가 빠르게 진행된 전례도 있다.

23일 국토교통부 통계에 따르면 월세를 낀 계약은 연도별 8월 누계 기준 2021년 42.6%, 2022년 51.6%, 2023년 55.0%, 2024년 57.4%, 2025년 62.2%를 기록하는 등 매년 증가했다.

반면 전세비중은 연도별 8월 누계 기준 2021년 57.4%, 2022년 48.4%, 2023년 45.0%, 2024년 42.6%, 2025년 37.8%로 꾸준히 감소했다.

부동산 업계는 이번 개정안이 최근 정부의 '10·15 대책'과 맞물리며 전세 매물 잠김 현상을 더 심화시킬 것으로 보고 있다.

정부는 지난 10월 15일 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 주요 지역을 규제지역으로 묶었다.

이로 인해 실거주 목적이 아닌 거래가 사실상 막히면서 임대용 주택 공급이 줄고 있는데, 여기에 임대차 기간까지 길어지면 시장이 '공급 경색→가격 상승→ 전세 소멸'로 이어지는 악순환을 초래한다는 우려가 나온다.

최현일 한국열린사이버대 부동산금융자산학과 교수는 "최장 9년 거주를 허용하는 전세 법안은 시장 현실과 맞지 않고, 과거 임대차 3법으로 전셋값이 폭등했던 사례를 봐도 썩 좋은 정책은 아니다"고 지적했다.

그는 "실수요자들은 대출 규제로 내 집 마련이 어려워졌는데, 전세 물량마저 줄면 결국 월세로 밀려날 수밖에 없다"며 "공공임대주택을 대폭 확충하는 것이 시장 안정에 더 효과적"이라고 말했다.

최 교수는 또 "이런 상황이 이어진다면 이재명 정부 역시 문재인 정부처럼 임기 내내 '투기와의 전쟁'을 벌일 가능성이 크다"며 "규제의 틈을 노린 투기 수요가 반복되는 구조 속에서는 정부가 뒤쫓아가는 대책만으로는 매매는 물론 임대차 시장 안정을 기대하기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr