[MT시평]시간은 정부의 편이 아니다

채상욱 커넥티드그라운드 대표 /사진=.

정부가 10·15 대책에서 10월20일부터 서울과 경기도 12개 지역을 토지거래허가제(토허제)로 묶으면서 부동산 시장과 정부간 긴장의 강도가 높아지는 시기를 다시 맞게 됐다. 이재명정부도 출발은 6·27 정책으로 깜짝 출발했고 정권출범 전의 과열을 1개월 이내에 다스리는데 성공하는 듯했으나 이후 9·7 대책을 포함해 공급에 대한 시장의 눈높이를 채우지 못하면서 재발화한 주택가격 급등이 결국 10·15 대책이란 초강수를 두게 했다. 10·15 대책은 어느 정부도 하지 않은 수준의 거래규제 지역을 지정한 것이어서 강도로 보자면 가장 센 강도의 대책이라 할 수 있다. 이 때문에 결과론적이지만 2026년 12월31일까지 예고된 토허제 시기에 주택시장을 안정으로 이끌지 아닐지를 두고 정부와 대통령실이 정치적 부담을 안고 가야 하는 상황이 돼버렸다. 왜냐하면 현재의 토허제 지역 범위와 그 대상의 적정성을 두고 여러 논란이 있어서고 토허제는 결국 시장에 불편을 초래하기 때문이다.

2020년 이후 한국 부동산 시장은 2019년 이전 시장과 사뭇 다른 추이를 보였다. 2019년까지는 공급이 주도하는 선호지역의 변화나 입지가치와 상품가치의 변화, 또는 지역에 기반한 미시적인 수요와 공급의 불일치 등이 중요한 가격결정 요인이었다. 이때 시장수요 대비 입주량이 많고 적음을 따져가면서 매매를 하는 것도 하나의 투자패턴이었고 수급은 굉장히 중요한 요소였다. 그러나 2020년 이후부터는 주식시장이 준금융시장 형태로 변화했다고 할 수 있는데 가계대출 총액과 금리의 방향성에 따라 명확한 상관 혹은 역상관 관계가 나타났다. 또 DSR나 정부 정책프로그램의 진행 여부에 따라 시장의 방향 그 자체가 달라지기 시작했다. 물론 이 시기에도 공급이 무의미한 것은 아니었지만 부동산 시장 전체가 주식시장과 같은 금융환경 속에서 장기균형을 찾는 형태로 달라졌다는 것은 많은 국내외 연구가 이를 입증했으며 이 의미는 현 주택시장은 주식시장처럼 거시적 요인이 더 중요하다는 의미다.

이러한 국면에서 거래규제만을 통해 시장안정이라는 목적달성은 본디 불가능함을 정부도 잘 알고 있을 것이다. 그래서 10·15 대책 이후 다양한 금융정책 등이 잇따라야 할 것으로 사료된다. 그 연장선에 보유세를 포함한 장기보유공제와 똘똘한 한 채로 불리는 1주택주의를 촉진한 세제체계를 혁신하는 개혁안 등이 포함될 것으로 시장이 예상하는 것이다. 그러나 역설적으로 공급을 포함해 적절한 금융정책 등이 뒤따르지 않는다면 부동산 시장은 토허제 기간이 끝나는 대로 다시 스프링처럼 튀어오를 채비를 하고 있을 것이다.

결국 10·15 대책은 파트1에 가까우며 앞으로 나올 파트2가 어떤 내용이냐에 따라 그 성패가 결정된다고 볼 수 있다. 이는 6·27 이후 9·7의 확대버전이라고도 볼 수 있다. 가령 6·27 후 대통령은 '맛보기'라는 발언을 했고 그 이후에 나온 메인요리가 9·7이었지만 시장안정에 실패했다. 그렇다면 10·15도 일종의 전반부인데 후반부에 무엇이 나오느냐에 따라 정책의 성패가 달라지는 셈이다.

10·15 그 자체보다 앞으로 나올 대책이 더 중요한 이유다. 시간은 정부의 편이 아니다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표