분양가 28억, 대출은 2억…서울 청약, 현금 부자 가능

10·15 대책·6·27 대출규제로 고가 주택 대출 한도 대폭 축소
강남권 대단지 분양 예정…59㎡ 21억, 84㎡ 28억 수준

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 서울 주요 지역에서 분양을 앞둔 아파트 대부분의 분양가가 높게 책정되면서, 당분간 현금 여력이 있는 사람만 시장에 진입할 것이라는 분석이 나온다. 정부의 대출 규제로 주택담보대출 한도가 크게 줄어든 데 따른 영향이다.

21일 분양업계에 따르면 서울 강남권에서는 대단지 아파트 분양이 예정돼 있다. 대표 단지로는 △래미안 트리니원(삼성동) △아크로 드 서초(서초동) △오티에르 반포(반포동) △방배포레스트 자이(방배동) 등이 있다.

정부의 10·15 주택시장 안정화 대책과 6·27 대출규제 등으로 수도권 및 규제지역에서는 15억 원 초과~25억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 줄었다.

15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 이러한 대출 총액 제한으로 인해, 분양가가 높은 단지는 현금 동원력이 충분한 구매자 중심으로 시장이 형성될 것으로 전망된다.

단지별로 살펴보면, 서초구 반포1단지 3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 11월 분양이 예정돼 있으며, 최근 분양가심사위원회를 통해 3.3㎡당 8484만 원으로 분양가가 책정됐다.

전용면적 59㎡는 약 21억 원, 84㎡는 약 28억 원으로 예상된다. 이에 따라 59㎡ 아파트를 구매하려면 주택담보대출 한도 4억 원을 제외하고 약 17억 원, 84㎡ 아파트는 대출 한도 2억 원을 제외하고 약 26억 원의 현금이 필요하다.

아크로 드 서초(12월 예정) 역시 전용 59㎡ 분양가가 약 20억 원대로 책정돼, 래미안 트리니원과 비슷한 수준의 현금력이 필요할 것으로 전망된다. 경기도 성남 분당 정자동에서 리모델링으로 공급되는 '더샵 분당 티에르원' 전용 84㎡는 22억 원 이상으로 예상돼, 주택담보대출 4억 원에 현금 18억 원 이상이 있어야 매수가 가능하다.

전문가들은 대출 규제 강화로 당분간 현금 부자 중심의 시장이 형성될 것으로 분석했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "강남 주요 아파트는 분양가 상한제가 적용되지만, 가격 자체가 높아 현금 부자나 기존 자산이 충분한 사람만 청약 시장에 진입할 수 있다"며 "이 같은 현상은 사회적 불평등 논의로 이어질 가능성도 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부 기조는 자기 돈으로 실거주용 집을 사는 것은 허용하지만, 갭투자(전세 낀 매매)나 대출을 통한 구매는 투기로 보는 방향"이라며 "따라서 당분간 고가 아파트 시장은 현금 부자 중심으로 움직일 것"이라고 전했다.

dkim@news1.kr

<용어설명>

■ 6·27 대출 규제
2025년 6월 27일 시행된 부동산 시장 안정화 대책으로, 서울 등 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 최대 6억 원까지 제한한다. 집 구매 시 실거주 의무가 강화되고 다주택자의 추가 대출은 사실상 금지된다.

■ 10·15 주택시장 안정화 대책
10월 15일 발표한 부동산 종합 대책으로, 급등한 집값과 전세 불안을 완화하기 위해 마련됐다. 투기수요 차단과 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기 등 주요 지역을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정하고, 대출 규제 강화와 세제 정상화, 공급 기반 정비 등을 병행 추진하는 내용을 담고 있다.