신용대출 1억 이상 받으면 서울 내집마련 어렵다

[서울 등 수도권 집값이 다시 가파른 오름세를 보이는 가운데 8일 서울 남산에서 바라본 한강변 아파트 및 주택단지들 (사진=연합뉴스)]

정부가 최근 초강력 규제를 담은 10·15 부동산 대책을 발표하면서 내 집 마련 시기를 가늠하던 수요자들이 큰 혼란에 빠졌습니다.

서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정된 가운데 수요자 관심이 몰리는 문의사항을 정리해 살펴보겠습니다.

우선 전세대출이나 신용대출이 있어도 집을 살 수 있는지는 경우에 따라 달라집니다.

기존에 전세대출을 받은 사람이 규제 지역 내에서 3억원 넘는 아파트를 사면 전세대출을 모두 갚아야 합니다.

규제 지역에 3억원이 넘는 집을 가진 사람은 전세대출을 받을 수 없습니다.

1억원이 넘는 신용대출을 받은 경우에도 대출 실행일로부터 1년 동안 규제 지역 내 주택 구입이 금지됩니다.

규제 지역이라도 15억원 이하의 집을 살 때 6억원까지 대출을 받을 수 있는지는 소득에 따라 달라집니다.

15억원 이하 주택에 대한 대출 한도는 명목상 6억원이지만 집값과 소득에 따라 실제 대출 가능 금액은 낮아질 수 있기 때문입니다.

먼저 집값을 기준으로 따지는 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아집니다.

12억원짜리 집을 산다면 대출 한도는 4억 8천만원입니다.

소득이 적으면 대출액이 더 줄어들 수 있습니다.

가령 같은 집을 살 때 연 소득이 1억원인 사람은 금리와 대출 기간에 따라 최대 4억 8천만원까지 대출받을 수 있지만 소득이 5천만원인 사람은 대출 한도가 3억 400만원으로 줄어듭니다.

생애 처음으로 집을 사는 청년이나 신혼부부에게 주어지던 대출 혜택은 그대로 유지됩니다.

생애 최초 구매자는 기존대로 LTV 70%를 적용받을 수 있습니다.

신혼부부, 신생아 가구 등에 제공되는 특례 대출 역시 집값의 70%까지 대출 가능합니다.

이번달 15일 전에 갭투자를 염두에 두고 매매 계약을 맺고 잔금은 치르기 전일 경우 잔금 후 전세를 줄 수 있을지에 대해서도 살펴보겠습니다.

토지거래허가구역 지정 효력은 오늘(20일)부터 발생하기 때문에 어제(19일)까지 계약한다면 실거주 의무를 피할 수 있습니다.

다만 지난 6·27 대책에서 주택 담보대출을 받은 경우 실거주를 의무화했기 때문에 대출을 받았다면 전세나 월세를 줄 수 없습니다.

토지거래허가구역에서 세입자가 있는 집은 이론적으로 거래할 수 있으나 쉽지 않습니다.

오늘 이후 전세 낀 집을 매매하려면 '4개월 안에 실거주하겠다'고 약속하고 세입자의 퇴거 확약서 등 증빙 자료를 제출해야 거래 허가를 받을 수 있습니다.

마지막으로 재건축·재개발 투자로 새 아파트를 장만할 경우 서울·과천·분당 등 투기과열지구에서 재건축 예정 아파트나 재개발 예정 빌라를 구입해도 아파트 입주권을 받지 못하는 경우가 있어 주의해야 합니다.

재건축은 조합 설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후로는 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 이 단계 이전에 투자해야 합니다.

다만 현 소유자가 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우나 사업이 장기간 지연되는 경우 예외적으로 조합원 지위를 승계받을 수 있습니다.

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