“생애 최초땐 LTV 70%라더니”...‘스트레스 DSR’ 적용하니 대출한도 뚝

10·15 부동산대책 후폭풍
은행권 생애최초 대출도
스트레스 DSR규제 대상

서울 시내 아파트 전경. [사진 출처=연합뉴스]

정부는 부동산 투기를 잡기 위해 10·15대책을 내놨다는 입장이지만 여러 규제가 겹겹이 쌓이며 애꿎은 무주택 실수요자들이 타격을 입는 형국이다.

19일 금융위원회는 규제지역이라도 생애 최초 주택 구입자는 기존과 마찬가지로 주택담보대출비율(LTV) 70%가 적용된다고 밝혔다. 실수요자인 생애 최초 주택 구입자와 관련된 대출은 종전 그대로 유지하겠다는 취지다. 그러나 세부사항을 살펴보면 이번 대책으로 생애 최초 관련 대출도 대출금이 줄어드는 것으로 파악됐다.

생애 최초 관련 대출은 크게 정책대출과 은행 일반대출로 나뉜다. 디딤돌·보금자리론 등으로 대표되는 정책대출은 집값이 6억원 이하일 때 받을 수 있다. 하지만 서울 주택 평균 매매가격이 9억886만원(한국부동산원 기준), 강북권이 7억4912만원인 것을 고려하면 정책대출은 서울에서 ‘그림의 떡’인 경우가 대부분이다.

이에 서울에서 처음으로 집을 구입하는 이들은 보통 은행이 운영하는 ‘생애 최초 구입자금대출’을 이용한다. 문제는 정책대출과 달리 은행 일반대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다는 점이다. 10·15대책에는 DSR을 계산할 때 적용하는 스트레스 금리를 3%로 올리는 내용이 담겼는데 해당 규제에 딱 걸리는 셈이다.

금융당국의 시뮬레이션에 따르면 관련 규제로 연소득 5000만원인 차주의 변동형 주택담보대출 최대 한도는 기존보다 4300만원, 연소득 1억원인 차주는 8600만원 줄어든다. 30년 만기, 원리금 균등상환, 대출금리 4%를 가정한 수치다.

[사진출처=국토부]

게다가 생애 처음으로 수도권 주택을 구매하는 이들도 일반 대출자와 같이 집값에 따라 대출이 차등적으로 나온다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 주택담보대출이 허용된다.

정부가 10·15대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역으로 규제지역을 확대하며 보금자리론의 한도가 축소되는 등 정책대출의 세부사항도 일부 변경됐다. 보금자리론은 규제지역에 속한 아파트의 LTV를 60%로 적용한다. 비규제지역 LTV 70%보다 10%포인트 줄어드는 것이다.

비아파트 LTV도 규제지역으로 지정되면 65%에서 55%로 강화된다. 규제지역에선 보금자리론의 총부채상환비율(DTI)도 60%에서 50%로 낮아진다. 다만 생애 최초나 실수요자는 변동이 없다.

규제 세부사항을 파악하기 위해선 금융당국이 추가로 내놓는 설명자료도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 하지만 대전 국가정보자원관리원 화재로 금융위 홈페이지는 여전히 먹통이다. 네이버 블로그를 통해서만 관련 내용을 살펴볼 수 있다.