“현금 없이도 가능?”…서울 집 갖는 2030 늘어나는 이유

증여 급증…세금·규제 피하려는 ‘선제 이전’ 확산
“고령화·저출산, 자산 넘어가는 속도 더 빨라져”

서울 부동산 시장에서 ‘증여(贈與)’ 바람이 거세지고 있다.

증여 열풍은 단순한 세금 회피가 아닌 부의 세대이전이 본격화된 신호탄이다. 게티이미지

집값이 천정부지로 치솟은 상황에서 세금 인상과 규제 강화를 우려한 자산가들이 “지금이 물려줄 적기”라고 판단하고 있기 때문이다.

◆서울 부동산 증여, 1년 새 두 배 이상 ↑

20일 업계에 따르면 지난달 서울에서 부동산 증여에 따른 소유권이전등기를 신청한 내국인은 2107명이었다.

8월(1462명) 대비 44.1%, 올해 1~8월 월평균(1514.1명)보다 39.2%, 지난해 같은 달(966명)에 비해 무려 118.1% 증가했다.

서울에서 증여 건수가 월 2000건을 넘긴 것은 2022년 12월 이후 처음이다.

단순한 계절적 요인을 넘어 자산 이전 패턴의 구조적 변화로 읽힌다.

◆집값 상승 기대, ‘증여 열기’에 불 붙였다

증여는 통상적으로 집값이 상승할 때 활발해지는 경향이 있다.

부동산 가격이 오르면 양도소득세·보유세·증여세 부담이 함께 커지기 때문이다.

다주택자의 경우 보유세 부담과 양도세 중과를 피하려는 수단으로 증여를 택한다.

올해 9월까지 서울 아파트값 누적 상승률은 5.53%였다. 지난해 같은 기간(3.69%)보다 2%포인트 가까이 높다.

시장에서는 “서울 집값이 이미 반등 국면에 들어섰다”는 평가가 나오고 있다.

◆강남·서초 ‘증여 핫존’…고가 아파트 중심

증여가 집중된 지역을 보면 △서초(232명) △강남(205명) △동작(126명) △강동(113명) △양천(112명) △마포(106명) 순이었다.

서초·강남권은 고가 아파트 비중이 높아 상속·증여세 부담을 줄이려는 자산가들의 수요가 몰린 것으로 분석된다.

일명 ‘똘똘한 한 채’에 대한 신뢰가 여전하다는 의미다.

강력한 부동산 규제 전 증여를 마치려는 움직임이 늘었다는 분석도 있다.

정부는 최근 편법 증여를 단속하기 위한 ‘부동산감독원(가칭)’ 신설을 예고했다. 당국은 이미 탈세 혐의자 104명에 대한 세무조사를 진행 중이다.

◆전문가들 “절세·자녀 분리·규제 회피…복합적 동기 작용”

한 세무 전문가는 “증여 시점을 앞당기는 건 집값 상승과 세금 인상 우려가 맞물린 결과다. 공시가격 인상에 따른 증여세 부담을 피하려는 움직임이 많다”며 “서울 아파트는 여전히 ‘똘똘한 한 채’로 인식된다. 양도세 부담과 향후 가격 상승 기대를 감안하면, 매각보다 가족 간 증여가 더 유리하다는 판단이 작용한 것”이라고 말했다.

이어 “대출 규제 이후, 현금 유동성이 있는 자산가들이 대체로 증여 쪽으로 방향을 바꾸고 있다. 대출 없이도 소유권 이전이 가능한 점이 가장 큰 매력”이라며 “정부의 부동산 감독기구 신설과 단속 강화 예고가 ‘풍선효과’를 낳았다. 규제 전 미리 증여를 끝내려는 ‘선제적 이전’ 현상이 뚜렷하다”고 덧붙였다.

부동산 시장의 불확실성이 커질수록 이 흐름은 ‘서울 → 수도권 → 전국’으로 확산될 가능성이 높다는 전망이다. 게티이미지

또 다른 전문가는 “최근에는 단순 절세 목적뿐 아니라 자녀 주거 안정, 세대 분리 등의 실용적 이유로 증여가 늘고 있다. 향후 세무조사 리스크가 커진 만큼, 법률·세무 전문가와의 사전 상담이 필수”라며 “상속보다 증여가 세제상 유리하다는 인식이 확산됐다. 특히 자녀가 사회생활을 시작하거나 독립할 때 맞춰 자산을 이전하는 ‘맞춤형 증여 전략’이 활발하다”고 설명했다.

그러면서 “서울 아파트는 실거주 이상의 의미를 가진다”며 “자산 증식 수단으로서의 기능이 강해 부모 세대에서 자녀 세대로의 자산 이전이 가속화되고 있다”고 전했다.

◆“富의 세대이전, 가속의 시대”…전국 확산 가능성

서울에서 불고 있는 증여 열풍은 단순한 세금 회피가 아닌 부의 세대 이전이 본격화된 신호탄으로 해석된다.

고령화·저출산 속에서 부모 세대의 자산이 자녀 세대로 넘어가는 속도가 빨라진다.

부동산 시장의 불확실성이 커질수록 이 흐름은 ‘서울 → 수도권 → 전국’으로 확산될 가능성이 높다는 관측이다.

김현주 기자 hjk@segye.com