“대출 받아 집샀다고 수사까지?” 사상 초유 ‘K-부동산감독원’, 해외는? [부동산360]

총리 소속 부동산불법행위 감독기구 설치 확정
부동산 불법행위 조사·수사 기획 및 조정 담당
해외에서도 찾아보기 힘든 ‘부동산 전담’ 기구

기존 국토부 부동산소비자분석기획단의 조사 기능에 국한되는 게 아니라
수사까지 연계되는 강력한 기능이 부여될 겁니다.

국토부 관계자

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 임광현 국세정창, 윤창렬 국무조정실장, 구윤철 경제부총리, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장. [연합]

[헤럴드경제=김희량 기자] 10·15대책에서 전방위적 부동산 불법행위 조사 및 수사 권한을 가진 부동산거래 감독기구의 탄생이 공식화됐다. 부동산거래행위의 이상거래 및 담합, 시세 띄우기 등을 감독하는 컨트롤타워가 생기는 것으로 해외에서도 사례를 찾아보기 힘든 ‘K-부동산감독원’의 형태가 될 것이라는 관측이 나온다.

정부가 전례없는 내년 부동산감독원(가칭)을 출범이 결정된 배경에는 부동산 자산쏠림 비중이 높은 한국적 상황이 있다. 2024년 가계금융복지조사에 따르면 지난해 3월 말 기준 한국 가구의 평균 자산 중 부동산 관련 실물 자산 비율은 75.2%였다. 미국(28.5%)이나 일본(37%), 영국(46.2%) 등 선진국과 비교 시 자산 의존도가 매우 높다.

여기에 주택시장 과열이 지속되며 한국은 가계의 자본이 생산적 부문이 아닌 가계대출과 부동산에 집중돼 있는 구조다. 수도권 집값 상승에 따른 주택의 시가총액 또한 점차 증가해 전국 아파트 시가총액은 3969조(9월 말 기준, 부동산R114)로 코스피 시총의 1.3배 수준에 달한다.

여기에 이른바 ‘빌라왕’ 사건 등 수조원에 달했던 전세사기 범죄를 비롯해 시세 조정, 허위 매물, 자전거래 등 시장의 불법거래를 감독해 부동산소비자를 보호하고 거래 투명성을 높여야 한다는 공감대가 형성된 것도 영향을 준 것으로 보인다.

해당 감독기구는 앞서 문재인 정부 때 추진됐던 부동산감시원(가칭)이 현실화한 것이다. 당시 문 정부는 국토부의 부동산시장불법행위대응반을 부동산거래분석원으로 확대 개편하려 했지만 개인정보와 재산권 침해 등 반대에 부딪혀 사실상 무산됐다.

부동산 소비자 보호 기구 법률안 관련 내용. [국토연구원]

21대 국회에서는 부동산감독원 또는 부동산거래감독위원회 등 관련 기구 설립을 위한 법안이 수차례 제출됐으나 당시 국회 국토교통위는 검토 보고를 통해 금융시장 대비 특수성이나 거래 복잡성이 크지 않고 기존 협력 체계가 있는 상태에서 정부의 지나친 개입 우려, 시장 안정기 감독기구 역할 축소 가능성을 제기한 바 있다. 또 시장 자율성을 해치는 과도한 감독이라는 우려로 ‘빅브라더’ 논란이 일며 대신 국토부 내 조직으로 현재 부동산소비자보호기획단으로 축소운영되고 있다.

文정부 시절, ‘빅브라더’ 논란으로 추진 중 무산

국토부 등에 따르면 부동산감독원은 국무총리 소속 부동산 불법행위 감독기구로 운영된다. 원장은 중앙부처 국장급(2급)이 될 것으로 전해졌다. 이 경우 많게는 100명이 넘는 조직이 될 가능성이 있다.

다만 개인정보 침해 및 정부 조직 비대화 가능성에 대한 우려는 풀어야 할 숙제다. 시장 과열기와 달리 안정기에는 감독기구의 역할이 상대적으로 축소될 수 있어서다.

감독기구가 조사·수사 권한을 갖게 되면 부동산 거래의 자금 흐름과 소유관계를 확인을 위해 과세·금융·신용정보를 활용할 가능성이 높다. 이는 현재 관련 업무를 담당하는 국세청·금융당국 외에 열람 권한을 갖는 새로운 정부 기구가 등장한다는 의미다.

이에 국토연구원은 지난 7월 발표한 ‘민생경제 지원을 위한 부동산 소비자 보호제도 개선방안 연구’ 보고서에서 “(감독기구는) 민감한 개인정보를 조회·활용하는 기관의 업무 성격을 명확히 하고 신고 원활한 인력 공유를 위한 공조, 탄력적 조직 운영 방안 등을 꼼꼼히 염두에 둬야 한다”고 지적했다.

정부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 강남북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. [연합]

부동산 거래에 한정해 조사하는 단독 기구는 해외에서도 사례를 찾아보기 힘들다.

국토연구원 보고서에 따르면 영국은 2012년 설립된 NTS(국가거래기준국) 내 부동산 임대중개팀(NTSELAT)을 통해 부동산·임대 중개 관련 법률의 운영 및 감독 업무를 담당한다. NTS는 불법 거래자를 단속하지만 지식재산권 범죄, 대규모 마케팅 사기, 방문판매 범죄, 공정 거래 등 부동산 분야 외 부문도 넓게 다룬다.

일본은 국토교통성이 부동산 거래 절차를 감독하고 분쟁 해결을 지원한다. 소비자보호 목적의 ‘부동산적정거래추진기구’와 부동산중재기구(ADR) 있지만 불공정거래방지 연구 및 교육을 해 한국처럼 수사 위주의 감독 전문 기구는 아니다.

정부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 강북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. [연합]

거래 투명성 높지만, 反시장 적 운영 등 우려도 있어

전문가들은 부동산감독원의 운영 성과는 부여되는 기능과 권한에 달려 있다면서도 거래 위축이 예상된다고 입을 모은다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “정부 감독 강화에 따른 거래 위축 우려가 있어 반시장적으로 운영되지 않도록 ‘운용의 묘’를 펼쳐야 한다”면서 “기존 수사 기관들의 역할이 잘 돌아갔는지, 중앙에서 핃백을 주고 점검하는 역할도 필요할 것”이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “감독기구의 별도 조사가 가능해지면 세무조사를 꺼려하는 현금부자들이 극심한 심리적 위축을 겪을 수 있다”면서 “대출규제 영향이 덜한 이들의 거래 부재 현상이 나타날 수 있다”고 내다봤다.