“아파트만 묶었다”…李정부 10·15 대책, 투자 수요 ‘서울권 재개발’로?

세 번째 부동산 대책의 빈틈?
비아파트 풍선효과 우려 제기
‘서민 주거’ 빌라·다가구는 어쩌나

15일 오전 서울 도심 내 한 부동산에 아파트 가격표가 부착되어 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=김성우 기자] 서울과 수도권 주요지역 ‘아파트’만을 토지거래허가 대상으로 묶은 이재명 정부의 10·15 부동산 대책이 투자 수요를 서울권 빌라나 연립주택 등으로 쏠리게 하면서, 서민 주거에 악영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.

18일 부동산업계와 국토교통부 등에 따르면 정부가 지난 15일 지정한 토지거래허가구역에는 서울 25개 구와 경기도 12개 시·군 등 총 37개 지역이 포함됐다. 대상은 대부분이 아파트. 그외 주거대상은 아파트 단지 내에 혼재돼 있는 연립·다세대 일부(서울 15곳, 경기 1곳)만이 이번 허가대상에 포함됐다는 것이 업계의 판단이다.

이들은 대부분이 서울 용산구 한남동 한남더힐, 성동구 금호동4가 서울숲푸르지오, 광진구 광장동 광장힐스테이트, 동작구 흑석동 아크로리버하임, 은평구 녹번동 래미안베라힐즈 등 ‘고급 주거구역’에 해당하는 경우가 많다.

숫자로 봤을 때도 아파트 단지 내 혼재 연립·다세대는 총 16곳, 약 739가구에 불과하다. ‘재개발 투자 수요’의 상당수가 몰리는 빌라나 연립주택 등 비(非)아파트 부동산은 사실상 규제의 사각지대에 놓이게 된 셈이다.

결과적으로 이번 대책이 ‘시장 내 자금 흐름의 불균형’을 초래할 수 있게 된 셈이다.

정부는 이번 정책을 통해서 토지 전체를 규제하고 있다는 입장이지만, 시장에서는 아파트에만 집중된 이번 조치가 오히려 비아파트로의 풍선효과를 자극할 수 있다는 관측이 나온다. 거래 허가가 필요한 아파트 시장이 일시적으로 얼어붙을 경우, 상대적으로 자유로운 비아파트 시장으로 유동성이 이동할 수밖에 없다.

특히 재개발 가능성이 있는 도심 노후주거지의 빌라·다가구는 토지 지분이 작고 매입 단가가 낮아, 실수요와 투자수요가 뒤섞이기 쉬운 구조다. 단기적 매물 품귀와 가격 불안이 재개발 예정지를 중심으로 번지게 될 경우, 규제지역 전채의 빌라·다가구 주택의 가격에까지 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없다.

한 서울권 부동산 관계자는 “허가 대상이 아닌 빌라나 다가구는 상대적으로 적은 금액으로 접근할 수 있어, 재개발 기대 지역 중심으로 단기 매수세가 유입될 가능성이 있다”라면서 “이전에도 특정 자산군만 규제하면 자금이 다른 영역으로 옮겨가는 패턴이 반복돼 왔던만큼, 결국 시장의 유동성을 한쪽으로 몰아붙이는 방식보다는, 공급 정책과 병행된 구조적 접근이 있어야 하는 것 아니냐”고 지적했다.

한편 정부는 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 등 두 차례 부동산 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 지난 15일 앞선 정책 후 한 달여 만에 세 번째 대책을 내놨다. 해당 정책에는 부동산 시장에 가장 강력한 규제 수단인 토허제를 서울·경기까지 광범위하게 묶고, 동시에 규제지역까지 지정하는 등 고강도의 규제 내용이 담겼다.