정책모기지 LTV 유지하면 뭐하나… 서울 6억 이하 주택 비중 15%뿐

‘규제지역 LTV 40% 강화’ 예외키로
정책대출 받으려면 주택 6억원 이하여야
“살 집이 없는데… 미봉책 불과"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습./뉴스1

정부가 규제 지역 주택이더라도 정책대출을 받아 집을 살 땐, 강화된 담보인정비율(LTV·집값 대비 대출액 비율)을 적용하지 않겠다고 했다. LTV 70%를 그대로 유지해 대출 한도가 줄어드는 것을 막겠다는 것이다. 그러나 수도권에선 정책대출 요건에 맞는 ‘6억원 이하 주택’을 찾는 것 자체가 힘들어진 만큼 ‘미봉책’이라는 지적이 나온다. 올해 서울에서 거래된 주택 중 6억원 이하는 10%대에 불과했다.

18일 금융위원회에 따르면 주택도시기금이 공급하는 ‘디딤돌대출’은 규제 지역 여부와 상관 없이 LTV가 기존과 같이 70%로 동일하게 적용된다. 주택금융공사의 ‘보금자리론’은 LTV가 70%에서 60%(비아파트는 55%)로 낮아지나, 생애최초 주택 구입자 및 실수요자는 LTV 70%가 그대로 적용된다.

정부는 지난 15일 서울 전역과 경기도 12곳 지역을 규제 지역으로 지정하고, 규제 지역 LTV를 종전 70%에서 40%로 강화했다. 예외 적용이 안 됐다면, 시가 6억원 아파트를 구매한다고 가정할 시 정책대출 한도가 4억2000만원에서 2억4000만원으로 줄었을 것이다.

디딤돌대출과 보금자리론의 공통점은 주택 가격이 일정 수준 이하여야만 신청이 가능하다는 것이다. 디딤돌대출이 5억원(신혼 및 다자녀 가구 시 6억원), 보금자리론이 6억원까지로 제한된다.

서울의 한 시중은행에 정책대출 상품인 디딤돌대출 관련 현수막이 걸려 있다./뉴스1

문제는 규제 지역에서 6억원 이하 주택을 찾기 어렵다는 점이다. 부동산 중개업체 집토스가 서울 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 6억원 이하 아파트가 차지하는 비중은 올해 기준 9월까지 15.8%인 것으로 집계됐다. 디딤돌대출 출시 1년 차였던 2015년 당시엔 6억원 이하 아파트 거래 비중이 80.5%였다. 신혼부부 최소 주거 면적인 ‘전용면적 50㎡ 이상’으로 조건을 좁히면 6억원 이하 거래 비중은 2015년 78%에서 2025년 9.2%까지 감소한다.

결국 6억원 이상 주택으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데, 이땐 LTV가 40%로 강화돼 대출 한도가 줄어든다. 시가 9억원짜리 아파트를 산다면 원칙적으로 대출은 3억6000만원까지만 가능하다. 이마저도 대출이 다 나올지 미지수다. 원리금(원금+이자) 상환액이 연 소득을 넘을 수 없도록 한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 동시에 적용받기 때문이다.

기존 보유 대출이 전혀 없다는 가정하에 연 소득 5000만원인 차주가 빌릴 수 있는 주택담보대출(금리 4.0%, 30년 만기·원리금균등 기준) 한도는 최대 3억2500만원이다. 여기에 규제 지역 주담대 금리에 더하는 ‘스트레스 금리(가산 금리)’까지 높아져, 대출 한도는 적게는 2억5100만원까지 낮아진다.

금융권 관계자는 “디딤돌대출이 처음 출시됐을 때도 주택 가격 요건은 최대 6억원이었는데 10년째 제자리”라며 “수도권에선 정책대출을 받아 살 수 있는 집 자체가 없는데, LTV 규제 예외 적용이 무슨 의미인지 모르겠다”고 했다.

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