30억 넘는 ‘여의도 브라이튼’은 무풍지대…토허제 허점 따져봤더니

토지거래허가제 곳곳에 허점
상업지역 위치한 주상복합
대지지분 15㎡ 이하 제외돼
수원선 행정경계 달라 혼선

‘브라이튼 여의도’ 전경 [사진 = 신영]

정부가 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶었지만 곳곳에서 ‘사각지대’가 드러나고 있다. 같은 구역 내에서도 단지별·호수별로 허가 여부가 엇갈리고, 상업지역에 위치한 수십억 원대 초고가 아파트들이 허가 기준을 피하는 사례까지 17일 확인됐다.

토지거래허가제는 허가구역 내에서 일정 면적을 초과한 토지를 거래할 경우 관할 지자체장의 승인 절차를 거쳐야 하는 제도다. 기준이 ‘토지’여서 거래 대상 주택이 차지한 토지가 일정 면적 기준을 넘으면 허가 절차를 거쳐야 한다.

토지 기준면적은 주거지역은 6㎡, 상업지역 15㎡, 공업지역 15㎡, 녹지지역은 20㎡다. 이 같은 측면 때문에 상업지역에 들어선 주상복합 등은 면적 기준이 넓어 상대적으로 규제에서 자유로운 편이다.

대표적인 사례로 영등포구 여의도 ‘브라이튼 여의도’가 꼽힌다. 전용 84㎡ 가구가 40억원을 웃도는 가격에 거래될 정도의 초고가 단지지만 상업지역에 위치해 가구별 대지지분이 15㎡ 이하인 경우에는 허가 대상이 아니다.

이 같은 사례는 서울과 경기 곳곳에서 나타나고 있다. 타워팰리스, 브라이튼여의도, 래미안서초유니빌, 삼성쉐르빌2, 영등포구 대우트럼프월드, 송파구 갤러리아팰리스, 마포구 한화오벨리스크, 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65, 강동구 그란츠리버파크, 중구 세운푸르지오헤리시티 등이 모두 일반·근린상업지역에 위치한 아파트로, 호수별로 대지면적이 15㎡ 이하인 경우 허가 대상에서 벗어난다.

허가구역으로 묶인 경기도 수원에서는 한 단지 안에서 동별로 행정구역이 달라 혼선이 빚어지고 있다. 내년 8월 입주를 앞둔 2178가구 규모의 수원시 소재 ‘매교역 팰루시드’ 단지는 행정구역상 팔달구와 권선구에 걸쳐 있다. 팔달구는 허가구역이지만 권선구는 제외돼 단지 일부만 규제를 받게 될 가능성이 있다.

이처럼 주택마다 상황이 천차만별이라 주택 거래 예정자는 토지거래허가구역으로 지정됐는지, 대지면적이 허가 기준(6㎡·15㎡·20㎡ 등)을 넘는지 반드시 확인해야 한다. 등기부등본과 건축물대장 등을 발급받아 확인하는 것이 가장 정확하다.

수도권의 아파트 단지 [사진 = 연합뉴스]

서울 목동·여의도 등 기존 토지거래허가구역에서는 10·15 대책 직전에 이뤄진 부동산 거래에 대한 규제 적용 여부에 관해 부처 간 대응이 달라 시장의 혼란이 가중되고 있다. 이들 지역은 투기과열지구로도 지정되면서 재건축 아파트를 사더라도 조합원 지위를 승계받을 수 없게 됐다. 주택담보대출비율(LTV)도 40%로 감소하고 주택담보대출 가능 금액도 매매가격 기준에 따라 2억~4억원이 줄어들게 됐다.

문제는 10·15 대책 발표 전에 이뤄진 매매 거래에 대한 규제 적용 여부다. 토지거래허가구역에서는 지자체의 거래 승인이 있어야 매매 계약의 효력이 생긴다. 그런데 일부 매수자들이 지자체의 토지거래허가 승인을 기다리던 중 이 지역이 투기과열지구가 되면서 재건축 조합원 지위를 양도받지 못하고 강화된 대출 규제를 적용받을 가능성이 생긴 것이다. 이에 규제 적용 시점이 계약일인지, 계약 체결 전 토지거래허가를 신청한 날인지를 두고 시장에 혼란이 발생하고 있다.

이 문제에 대한 부동산 관계부처 간 대응 방향도 다르다. 금융위원회는 이번 경우에 대해 규제 시행일 이전에 토지거래허가를 신청했다면 종전 대출 규정을 예외적으로 적용하기로 했다.

하지만 국토교통부는 대책 발표 이틀이 지나도록 조합원 지위 양도 제한 시점을 계약일로 할지, 지자체에 토지거래허가를 신청할 날로 할지 결정하지 못하고 있다. 국토부 관계자는 “관련 내용을 검토 중”이라고 말했다.