“광교 가려던 사람 동탄가죠” 10·15 대책으로 15억 이하 아파트 더 오른다 [헤럴드머니페스타 2025]

김인만 부동산경제연구소 대표 강연
“10·15 대책으로 풍선효과 나타날 것”
경기도 경부라인 가격 상승 전망

김인만 김인만 부동산연구소 대표가 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘2026년 살아남을 부동산 성공전략’을 주제로 강연을 하고 있다. 오는 17일까지 양일간 열리는 ‘헤럴드머니페스타 2025’는 ‘웰스 내비게이션’ 주제로 돈의 흐름과 자산의 맥을 짚어나가는 축제의 자리로 처음으로 월급을 모으는 2030 재테크 초심자부터 자산 승계나 절세를 염두에 둔 5060 재테크 고수까지 다양한 계층을 위한 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산 등 재테크와 관련한 모든 정보가 총망라된다. 임세준 기자

수원 장안구까지 규제지역으로 지정됐으니, 광교에 가려던 사람은 동탄에 갈겁니다. 중랑구 사려고 했던 사람은 구리로 가고, 은평구·강서구 가려던 이는 김포나 일산으로 가겠죠. 정책이 끊임없는 풍선효과를 낳고 있습니다.

김인만 김인만부동산경제연구소 대표

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 동시에 지정한‘10·15 부동산 대책’이 서울 과밀 현상을 더 부추기고 있다는 지적이 나왔다. 서울 전역에 대한 가계대출을 대폭 조여버린 새 규제에 시장이 적응하고 나면 서울 내부는 물론 그 외 지역까지 끊임 없는 풍선효과가 나타날 거란 전망이 제기된다.

헤럴드경제가 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 주최한 ‘헤럴드머니페스타 2025 웰스내비게이션(Wealth Navigation·부의 세계로 가는 지름길)’에서 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 ‘2026년 살아남을 부동산 성공전략’을 주제로 연 강연에서 이같이 내다봤다. 김 대표는 새로 발표된 부동산 대책에 대한 분석과 함께 이날 첫 강연자로 연단에 섰다.

김 대표는 먼저 10·15 대책을 두고 “정책이 왜곡을 만들고 있다”고 지적했다. 그는 “이전에는 지방에 있는 사람이 자산 격차가 벌어지니 생존 전략을 위해 강남에 원정투자를 하고 세를 줄 수 있었다”며 “하지만 지금은 ‘굳이 강남에 안 살아도 되는 사람’이 들어와 살아야 하는 상황이다. 오히려 서울 밀집이 더 강화된다”고 했다.

이어 이번 대책이 서울 내부는 물론 외곽 지역까지 끊임없이 풍선효과를 낳을 거라고 언급했다. 김 대표는 “서울에서 18억원짜리 아파트를 사려고 했는데 대출이 불가능해진 사람은 어떻게 하겠냐”며 “15억 이하 아파트를 찾아갈 것이다. 규제지역 내에서도 풍선효과가 생길 것”이라고 강조했다.

그러면서 수요를 억제는 대책으로는 집값을 안정시키기 어려울 거라고 내다봤다. 그는 “이재명 정부는 문재인 정부와 입장이 다르지만 결국 수요 억제로 가고 있다”며 “여기서 더 집값이 올라가면 결과적으로 보유세를 올릴 수밖에 없을 것”이라고 세제 규제 카드가 나올 수 있다고 예측했다.

김 대표는 이에 2026년에는 ▷한강벨트 가치 공고 ▷경기도 경부 축 라인 강세 ▷수도권 강세 ▷지방 광역사 상위 20% 5분위 생존 등의 현상이 나타날 것으로 봤다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 마포구와 성동구 등의 집값이 지속해서 상승하고 있는 가운데 과천과 판교, 그리고 분당까지 가치가 지속해서 오를 거란 전망을 제시했다.

2기 신도시 중에선 이외에도 광교, 동탄, 위례, 송도, 청라, 검단을 주목하라고 제언했다. 3기 신도시로는 교산, 왕숙, 창릉, 대장, 계양 등을 언급했다.

김 대표는 ‘집값 바닥’을 예측할 수 있는 시기는 ▷미분양 급증 ▷고점 대비 30% 하락 ▷강남 규제지역 해제 ▷총부채원리금상환비율(DSR) 완화 ▷양도세 특례 등의 시그널로 파악할 수 있다고 설명했다. 그러면서 “집값이 떨어질까봐 무서우면 평생 못 살 것”이라며 “수요 뒷받침이 유지되는 곳은 일단 사야 한다”고 제언했다.

다만 지방 땅과 임야(묘), 건물, 상가, 노후주택 등은 팔아야 할 부동산이라고 지적했다. 그는 “인구감소 시대에 더 이상 대규모 개발이 힘들다”며 “지식산업센터, 생활형숙박시설, 상가, 공급과잉, 수요감소, 저성장, 경쟁력 있는 일부만 살아남을 것”이라고 말했다. 이어 “수도권도 공실 및 투자가치 낮은 주택이 증가할 것”이라며 “인구감소는 수도권도 예외가 될 수 없다”고 덧붙였다.

생애주기별로는 30대 때부터 소극적 내 집 마련을 시작하라고 전했다. 김 대표는 “40대는 적극적 내 집 마련, 50대는 포트폴리오를 수익형 부동산으로 변경해야 한다”며 “60대에는 수익형 부동산을 확대한 뒤 70대에는 보유 부동산을 정리해 현금화하는 걸 추천한다”고 했다.