126동은 팔달구, 127동은 권선구…"우린 규제지역인데 옆동은 아니라고?"

수원 대규모 단지 행정구역 원인, 131동은 권선구·132동은 팔달구
준공 이전 지적 정리 안돼 혼란... 잔금대출 LTV 줄어 날벼락 우려
청약·계약 등 도미노 문제 불가피

내년 8월 입주 예정인 수원특례시 내 ‘A아파트 단지’는 아직 행정구역이 정리되지 않아 10·15 부동산 정책이 적용된 16일부터 규제지역(팔달구)과 비규제지역(권선구)으로 나눠지는 사태가 발생해 혼란이 우려되고 있다. 사진은 공사가 한창인 A아파트 모습. 김시범기자

같은 아파트단지에서 일부는 규제지역이 지정되고, 일부는 지정되지 않는 상황이 발생했다.

이재명 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 빚어진 혼선인데, 대출은 물론 입주·전매·세금 등까지 영향이 있을 수 있어 파장이 예상된다.

16일 국토교통부 등에 따르면 대책 발표 다음날인 이날부터 경기도 12개 지역은 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됐다. 동시에 토지거래허가구역으로도 묶였다.

이 중 ▲성남 분당구·수정구·중원구 ▲수원 영통구·장안구·팔달구 ▲안양 동안구 ▲용인 수지구 등은 ‘구’ 단위로 규제지역이 구분됐다.

대표적으로 문제가 되는 케이스는 2026년 8월 입주 예정인 수원특례시 ‘A아파트’다. 2천178세대로 구성된 대규모 아파트단지인 이곳은 현재 132동·126동·114동 등 일부는 팔달구, 131동·127동·115동 등 일부는 권선구인 상태다.

통상 아파트는 지구단위계획 수립, 건축 허가·분양 공고, 지적 정리, 준공 순으로 지어진다. 이때 행정구역이 명확히 정리되는 건 ‘지적 정리’ 단계다. A아파트는 지난해 3월 분양을 마쳤으나 아직 지적 정리 상황에서 행정구역 정리가 안 된 상태다.

준공 전 지적 정리는 이뤄지겠지만 현재로썬 혼란이 있을 수밖에 없다는 게 부동산계의 전언이다.

대출의 경우, 은행은 담보가 속한 행정구역 기준으로 규제지역 여부를 판단할 가능성이 있기 때문이다. 만약 기존에 입주를 위해 잔금 대출을 LTV(주택담보대출비율) 70%로 받았던 사람은 이번 대책에 따라 다시 40~50% 이하로 축소, 대출 관련 재심사를 받을 가능성 등이 우려된다.

또 규제지역 전매 제한이 강화된 데 따른 문제도 벌어질 수 있다. 예를 들어 분양 당시 전매 가능 기간이 3년이었는데 이젠 최대 10년으로 바뀐다면, 같은 단지여도 동별로 전매 가능일이 달라질 수 있는 식이다.

아울러 규제지역은 다주택자 양도세 중과, 1세대1주택 비과세 요건 강화, 종부세 합산 과세 등이 적용되기 때문에 같은 단지 안에서도 세금 문제가 다르게 적용될 수 있다.

A아파트는 분양을 마쳤지만, 유사한 사례 중 분양 공고가 이뤄지지 않은 경우엔 청약·계약 문제까지 나타날 수 있다.

특히 현재 서울의 경우 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 재건축 추진단지가 108개에 달한다.

익명을 요구한 한 재개발정비사업조합 사무처장은 “규제지역에선 ‘돈줄’이 막혀 정비사업이 원활히 이뤄지지 않으니까 결국 조합 설립인가부터 늦춘다. 규제지역에서 해제돼도 이미 사업 일정이 늘어난 상황이라 계약, 입주 등 문제가 뒤따른다”며 “부동산 값을 잡겠다고 서민의 집 살 기회 자체를 막아버린 정책”이라고 지적했다.

이어 “A아파트도 ‘계약이 끝났으니 안전하다’는 건 반은 맞고 반은 틀리다”며 “분양을 마쳤어도 잔금 대출, 전매 등은 ‘입주 시점’ 정책을 따지기 때문에 지금은 입주 예정자 안에서도 동마다 차별 소리가 나올 수밖에 없다”고 덧붙였다.

이연우 기자 27yw@kyeonggi.com