경매로 집 사려면 … 대출부터 입주까지 꼼꼼하게 따져야

이주현 지지옥션 전문위원

주요 지역을 중심으로 아파트값이 다시 오르면서 시세보다 저렴하게 내 집 마련이 가능한 경매시장에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 하지만 막상 시작하려면 복잡한 절차와 낯선 용어들에 막혀 쉽게 접근하지 못하거나, 인터넷이나 주변에서 들은 잘못된 정보에 휘둘리는 경우도 많다.

그래서 경매를 처음 접하는 분들이 가장 많이 묻는 몇 가지 핵심 질문을 정리해봤다. 첫째, 경매는 어떻게 시작하는 것이 좋을까? 책이나 강의를 통해 기초를 배우는 것도 도움이 되지만, 가장 빠르게 익히는 방법은 실전처럼 연습하는 것이다. 본인이 잘 아는 지역이나 관심 있는 지역의 실제 경매물건을 정해 권리 분석과 시세 조사, 입찰가격 산정까지 직접 해보는 연습이 좋다. 실제 입찰에 참여하지 않더라도 법원에 가서 입찰표를 작성한 후 결과까지 지켜보면 현장감을 익히는 데 큰 도움이 될 것이다.

혼자서 모든 과정을 해결할 수 있을지 걱정하는 이들도 많다. 하지만 주택, 특히 아파트나 빌라와 같은 공동주택은 초보자도 충분히 접근할 수 있는 수준이다. 권리관계가 복잡하게 얽히거나 명도 해결의 난도가 높은 물건은 소수에 불과하다. 차근차근 실전 감각을 쌓아가다 보면 자연스럽게 자신감이 붙을 것이다.

둘째, 경매 물건은 안 팔리는 집이 아닐까? 많은 이들이 경매에 나온 부동산은 가치가 떨어져 매매로 팔리지 않는다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않다. 예컨대 시세가 10억원인 아파트에 12억원의 채권이 설정돼 있다면, 매매대금 10억원으로 모든 채무를 상환할 수 없기 때문에 거래가 성사되기 힘들다. 즉 매매시장에서 안 팔려서 경매로 나오는 것이 아니라 구조적으로 매매가 불가능하기 때문에 경매시장에 나올 수밖에 없는 것이다.

셋째, 경매는 대출이 더 잘 나온다는 말이 사실일까? 흔히 경락잔금대출이라는 표현을 쓰지만, 실제로는 일반적인 주택담보대출과 동일하다. 따라서 주택담보대출비율(LTV)나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제 역시 동일하게 적용된다. 다만 경매의 경우에는 낙찰가를 기준으로 대출 한도를 산정하는 것이 아니라 KB시세나 감정가를 기준으로 하기 때문에 시세보다 낮은 가격에 낙찰받았다면 상대적으로 더 높은 비율의 대출이 실행될 수 있는 것이다. 경매의 경우 매각허가결정이 확정된 후 통상 4주 이내에 잔금을 납부해야 하므로 일반 매매보다 일정이 훨씬 촉박하다. 이 기간 안에 자금을 조달하지 못할 경우에는 입찰보증금(최저가격의 10%)을 돌려받지 못하므로 사전에 대출 가능 한도를 정확히 확인하고 입찰하길 바란다.

넷째, 잔금을 납부하면 바로 입주할 수 있을까? 법적으로 입주 가능일이 정해진 건 없다. 기존 점유자와의 협의가 이루어진다면 잔금 납부 직후 바로 입주가 가능할 수도 있지만, 현실적으로는 소유권을 이전받은 날로부터 2~3개월 여유를 두는 것이 안전하다.

특히 보증금을 전액 배당받을 수 있는 임차인이 거주하는 경우에는 비교적 빠른 입주가 가능하겠지만, 전세보증금을 전액 변제받지 못하는 임차인이나 소유자가 거주하는 경우에는 협의가 순조롭지 않을 수 있다. 따라서 입주 시점을 미리 확정하기보다는 점유 관계와 상황 등을 사전에 파악하고 이에 맞는 계획을 세우는 것이 필요하다.

[이주현 지지옥션 전문위원]