“현금 부자 아니면 내집 마련 꿈 깨라?” 주거 사다리 끊긴 2030 ‘분통’ [부동산360]

정부, 주택 투기 수요 차단에 애꿎은 청년 직격탄
3억 이하 주담대 받은 2030 거래 71.7% 급감
“시장 경색 악순환…자산 불평등 심화될 것”

서울 마포구의 주거지역 일대 모습. [임세준 기자]

[헤럴드경제=박로명 기자] 이재명 정부가 6·27 대출규제와 9·7 공급대책, 10·15 주택시장 안정대책으로 규제지역을 확대하고 대출을 조이는 주택 시장 조이기에 나섰다. 빚을 늘려 부동산 시장으로 돈이 흐르지 않도록 막는데 초점을 맞췄지만, 2030세대와 신혼부부·무주택자 등의 주거 상향 이동 가능성까지 차단해 양극화 현상이 심해질 수 있다는 지적이 제기된다.

정부는 지난 15일 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역에 대해 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등으로 규제 지역을 확대하는 부동산 대책을 발표했다. 규제 지역으로 추가된 지역에서는 LTV(주택담보대출비율)이 70%에서 40%로 강화된다. 여기에 전세대출 DSR(총부채원리금상환비율) 도입, 스트레스 금리 하한 상향 조정, 주택담보대출 위험가중치 상향 조기 시행 등 각종 수요 억제책을 총동원했다.

전문가들은 연이은 부동산 규제로 주택담보대출 한도가 제한돼 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’ 매매가 어려워지고, 전세를 낀 주택 매매(갭투자)까지 막힐 것으로 보고 있다. 이에 따라 대출금 상환 여력이 있는 젊은 층의 상급지 갈아타기에 제동이 걸릴 뿐 아니라, 자금 여력이 부족하지만 내 집 마련을 꿈꾸던 실수요층까지 타격을 받게 될 것이란 분석이 나온다.

이 같은 추세는 앞선 규제의 후폭풍으로 이미 나타나고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 엄태영 국민의힘 의원은 국토교통부로부터 제출받은 서울지역 자금조달계획서 4만8829건을 전수 분석했다. 그 결과 정부가 6·27 부동산 대책을 발표한 직후인 지난 7월과 8월 20대와 30대가 주담대를 이용해 서울에 집을 산 거래는 총 1356건에 머물렀다. 전년 동기(2378건) 대비 42.5% 급감한 수치다.

상대적으로 자금 여력이 부족한 젊은층까지 영향을 받은 것으로 나타났다. 2030세대가 대출 규제 한도를 적용받지 않는 3억원 이하 주담대를 빌려 주택을 매수한 거래 건수가 다른 연령대보다 크게 감소한 것으로 집계됐다. 20대와 30대는 전년 대비 각각 69.2%, 71.8% 급감해 다른 연령대 40대(-66.7%), 50대(-62.7%), 60대 이상(-42.5%) 보다 감소폭이 컸던 것으로 확인됐다.

정부가 청년층의 개별 상황을 고려하지 않고 일괄적으로 대출 총량을 억제하자 매수 수요뿐 아니라 주택 거래까지 위축돼 매물이 잠기고, 시장 전체가 경색돼 젊은 실수요자들에게 악영향을 미치고 있다는 설명이다. 엄 의원은 “청년층의 상환능력과 관계없이 일괄적으로 대출 규제를 적용해 소득은 충분해도 초기 자본이 없는 청년이나 무주택자들은 집을 살 수 없는 상황”이라고 지적했다.

이번 10·15 부동산 대책으로 청년들의 내집 마련의 꿈은 요원해질 것이란 평가가 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원 “정부가 서울 전역에서 갭투자를 차단하고 ‘한강벨트’로 이동하는 것을 막으면서 젊은 층의 내 집 마련이 더 어려워질 것으로 보인다”라며 “청년들이 선호하는 15억 이하 아파트는 6억원까지 주담대가 나온다고 하지만 스트레스 금리 하한이 3%로 상향돼 대출을 억제하는 효과가 있을 것”이라고 진단했다.

양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “정부의 10·15 부동산 대책은 단순한 집값 규제가 아닌, 자산 배분의 방향을 바꾸겠다는 정책 신호로 ‘이제는 부동산으로 돈 벌지 말라’는 의미”라며 “청년들에게 주택은 주거 역할뿐 아니라 자산 증식에 있어서 핵심적인 역할을 하는데, 각종 대출 규제로 상환 부담이 커지면서 거래가 위축될 것”이라고 강조했다. 이어 “장기적으로 거래가 단절돼 자산 여력이 있는 계층만 시세차익을 누리고 중산층 이하는 부동산 시장 진입 자체가 원천 봉쇄돼 자산 불평등은 더욱 심화될 것”이라고 덧붙였다.