[MK 경공매시리즈6] ‘권리관계’ 명확한 경매 물건을 공략하라…

- 왕초보가 노려볼 ‘안전한’ 물건 6가지-
① 금융권에서 부친 경매 물건
② 채무자 직접 거주 중 물건
③ ‘배당’ 받는 ‘세입자 ‘
④ 쉬운 ‘인도’ 물건
⑤ ‘대출’ 많은 경매 물건
⑥ ▶ 권리관계 명확한 물건

오늘은 안전한 경매 물건 마지막 시간으로 권리관계 명확한 경매 부동산에 대해 알아보자.

경·공매를 처음 시작하는 사람들은 입찰가가 얼마나 싼지부터 살피는 게 관행이다. 감정가 대비 유찰 횟수와 감정가보다 얼마나 싼지부터 따지고 물건을 분석하기 시작한다. 하지만 그럴 경우 하자 있는 경매 물건을 만날 가능성이 높다. 가격부터 살피기보다 안전한 물건인지부터 따져본 후 입찰 분석을 하는 게 중요하다.

▶ 법적 리스크를 없는 물건만 입찰 고려

초보자가 경매 물건을 고를 때는 ‘식은 죽 먹기 물건’부터 고르는 게 유리하다. 등기부 상 인수권리가 없고, 임차인이 없거나 배당을 전액 받는 임차인, 채무자 겸 소유자가 살고 있는 물건은 초보자가 낙찰받기 좋은 물건이다. 경매 물건의 약 50~60% 정도는 경매 권리분석을 통해 안전하게 낙찰받을 수 있어 초보자가 입찰에 참여하기 좋은 물건이다.

하지만 등기부 권리상 인수권리가 있거나 선순위 임차인이 있는 물건 중에서 배당요구를 했으나 일부만 배당받고 나머지는 새로운 낙찰자가 인수해야 하는 등 다양한 위험이 도사리고 있는 물건도 있다. 이런 물건은 입찰에서 제외해야 한다. 다만 매각 서류(매각물건명세서, 현황조사서 등) 상 명확하게 그 권리에 대해 정리해놓지 않은 물건은 위험하기 짝이 없는 물건이다.

▶ ‘일부 배당’ ‘미상’ ‘폐문부재’ ‘불상’ → 경매 사고 주의

경매 매각 서류 중에 ‘미상, 폐문부재, 불상’이라는 용어가 자주 나온다. 이런 물건은 아직 조사가 끝나지 않았거나, 임차인이 권리 및 배당요구를 하지 않아 서류상 권리관계가 명확하지 않은 물건으로 본다. 이런 물건은 입찰자가 충분히 조사해 그 권리를 명확히 하고 입찰해야 하지만 이를 간과하고 싼 맛에 입찰했다가 경매 사고가 터지는 일도 비일비재하다.

▶ 법적리스크 없는 물건 선별 → 꾸준한 입찰 전략

법적 리스크가 없는 물건이라면 꾸준한 입찰전략을 세워야 한다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가 매수인에게 매각을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.

어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가, 다른 날은 80%에 낙찰되기도 하는 것이 경매장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사 경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다. 무조건 최저가 입찰에만 도전하기 보다는 감정가를 잘 살펴야 싸게 낙찰 받을 수 있다.

눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후·나홀로 아파트나 상가, 임차인의 보증금을 끼고 낙찰받는 비아파트, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층 보다는 2~3층 근린상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황(現況)상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.

[MK부동산 경매공매 주임교수 윤재호]