文정부 때로 돌아간 부동산 정책… 서울 전역 다시 규제지역 [뉴스+]

‘10·15 대책’으로 서울 25개구 전면 묶여
대출·세제·허가제까지 2017년식 규제 부활

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '부동산관계장관회의'를 주재하고 있다. 기획재정부 제공

 
정부가 서울 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 다시 묶었다. 불과 1~2년 전 완화 기조를 내세웠던 부동산 정책이 한순간에 ‘초강력 규제’로 회귀했다. 금리 인하와 유동성 확대 속에 집값 상승세가 재점화되자, 정부가 급히 ‘브레이크’를 밟은 셈이다. 하지만 실수요자까지 대출 문턱이 높아지며, 정책 신뢰도에 대한 피로감이 커지고 있다.

16일 서울 25개 자치구가 모두 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정되면서 사실상 2019~2020년 문재인 정부 시절의 규제 체계가 부활했다. 국토교통부는 전날 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’에서 “서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정한다”고 밝혔다

문재인 정부도 2017년 8월 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정한 바 있다.

당시 국토교통부 김현미 장관은 주택가격 급등세를 잡기 위해 서울 25개 구 전역과 과천, 세종 등 40개 지역을 규제지역으로 묶었다. 또한 서울 전역이 LTV·DTI 40%로 제한됐고, 다주택자는 양도세가 최대 20%포인트 중과됐다. 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매 제한, 자금조달계획서 의무 제출 등 이번 대책과 유사한 조치가 동시 시행됐다.

서울의 부동산 중개업소 전경. 정부의 규제 강화로 시장이 다시 얼어붙을 것이란 전망이 나온다. 뉴스1

 
즉, 이번 10·15 대책은 ‘대출 제한, 거래 규제, 허가제’라는 2017년식 규제 틀을 거의 그대로 되살린 셈이다. 결국 정부의 부동산 규제는 8년 전과 똑같은 순서로 반복되고 있다. 규제 지역 확대부터 대출 한도 축소, 거래 제한까지 당시 정책의 복사판이라는 평가가 나온다

이에 따라 서울 전역과 과천·성남·광명·수원·안양·용인·하남 등이 규제지역으로 묶이고, 동일 지역은 토지거래허가구역으로도 지정돼 아파트 취득 시 2년 실거주 의무가 부과된다. 외국인·법인도 예외가 없다.

이번 대책의 특징은 ‘투기 차단’ 명분 아래 대출·전세·세제까지 전면적으로 옥죄는 패키지형 규제다. 수도권과 규제지역 내 주택구입 목적 주택담보대출(주담대) 한도는 기존 6억원에서 시가별로 세분화돼 15억 초과 주택은 4억원, 25억 초과 주택은 2억원까지만 가능하다. 스트레스 금리(DSR 산정용 금리 가산치) 하한도 1.5%에서 3%로 상향됐다. 여기에 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 DSR에 포함돼, 실수요자의 전세대출까지 총부채원리금상환비율에 반영된다

결국 금리 인하 국면임에도 대출 문턱은 높아지고, 생애최초·무주택 실수요자의 부담이 커지는 구조다. 정부는 “과도한 투자이익을 억제하고 생산적 부문으로 자본을 유도하겠다”는 명분을 내세웠지만, 시장에선 “대출 잠금으로 실수요까지 위축될 것”이라는 우려가 나온다.

이번 조치는 단기적인 투기 차단 효과는 있겠지만, 장기적으론 시장 신뢰를 훼손할 가능성이 크다. 2022년 이후 정부는 ‘정상화’를 명분으로 규제지역을 해제하며 거래 회복을 유도했지만, 불과 2년 만에 다시 되돌린 셈이다. 정책 일관성 부재가 시장 참여자들의 불신을 키우는 요인이다.

올해 여름 서울 시내 한 아파트 건설현장에서 노동자들이 작업하는 모습. 뉴스1

 
공급은 빠르게 줄고 있다. 수도권 아파트 입주 물량은 2026년 11만 가구 안팎으로, 올해의 절반 수준에 그칠 전망이다. 신규 분양시장도 눈치를 보며 일정 조정에 나설 가능성이 크다. 자금 규제가 강화되면 시행·시공사 모두 보수적으로 돌아설 수밖에 없다.

이런 상황에서 규제로 수요만 억제하면 오히려 공급 불안이 심화될 수 있다는 역효과도 우려된다.

전문가들은 “정책이 시장보다 한박자 늦다”고 지적한다. 성동·광진·마포 등 한강 인접 지역에서 시작된 상승세가 이미 서울 전역으로 확산된 뒤에야 전면 규제가 시행됐기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 대책은 강남·한강변을 중심으로 번진 포모(FOMO·놓칠까 두려움) 수요를 진정시키기 위한 고육지책으로 보인다”며 “서울 전역을 규제지역으로 묶으면서 4분기 거래량은 뚜렷하게 줄 것”이라고 전망했다.

그는 이어 “다만 시중 유동자금이 4000조원을 넘고, 기준금리 인하 기대와 전·월세 상승 불안이 맞물리며 무주택자와 상급지 교체 수요까지 완전히 진정시키긴 어려울 것”이라며 “비규제지역으로 수요가 이동하는 풍선효과에도 주의해야 한다”고 덧붙였다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com