규제지역 확대 카드… 인천은 ‘풍선효과’

10·15 주택시장 안정화 대책
초고가 주택 대출 한도 축소 조치
서울 전체·경기도 12곳 추가 지정
수도권 실수요자·투자 대안 가능성

3차 부동산 대책이 발표된 15일 오전 인천시 연수구 청량산에서 바라본 송도국제도시 아파트 모습. 2025.10.15 /조재현기자 jhc@kyeongin.com

이재명 정부가 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 확대를 뼈대로 하는 부동산 수요 억제책 카드를 꺼냈다. 15억원 이상 초고가 주택에 대한 주택담보대출 한도를 축소하는 등 서울·경기지역 집값 과열을 방지하기 위한 조치인데, 규제지역 지정을 받지 않은 인천은 풍선효과에 따른 집값 상승 가능성이 전망된다.

15일 정부는 부동산관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 서울 강남·서초·송파와 용산구만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·중원·수정구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남) 등으로 확대하는 내용이다. 규제지역 지정 적용은 16일부터다.

신규 지정된 규제지역은 2년 실거주 의무가 발생하는 토지거래허가구역으로도 묶인다. 지정 기간은 오는 20일부터 내년 12월31일까지다. 규제지역의 주택담보대출 한도와 비율도 조정된다. 먼저 현행 6억원인 주택담보대출 한도가 이번 규제지역에서 주택 시가에 따라 구간별로 차등 적용된다. 15억 이상 25억원 이하 주택의 한도는 4억원, 25억원을 초과하는 주택의 한도는 2억원으로 줄어든다. 15억원 미만 주택의 대출한도는 6억원으로 유지된다.

규제지역 주택담보대출비율(LTV)도 대책 시행 전 70%에서 40%로 하향된다. 또 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등도 동시에 시행된다.

지역에 상관없이 주택 한 채를 보유한 자가 이번에 지정된 규제지역에 임차인으로 전세대출을 받을 경우 이자상환분을 DSR(총부재원리금상환비율)에 반영하는 규제도 적용된다. 현재 전세대출은 DSR 대상에서 제외되고 있으나, 매매가와 전셋값의 차액을 이용한 갭투자가 서울 주요지역을 중심으로 이어지면서 규제 대상에 포함됐다. 정부는 1주택자 전세대출을 대상으로 DSR 반영을 시행하며 시장 상황을 지켜본 뒤, 향후 확대 방안을 검토한다는 계획이다.

서울과 경기 주요 지역이 강력한 규제를 적용받으면서 인천으로 실수요자가 몰릴 가능성도 제기된다. 인천은 지난 2022년 9월 연수·남동·서구가 투기과열지구에서, 같은 해 11월 중·동·미추홀·부평·계양구가 조정대상지역에서 각각 해제된 뒤 규제지역에 포함되지 않은 상태다.

문형은 한국공인중개사협회 연수구 부지회장은 “이전에도 서울과 경기 등 인천 외 수도권 지역이 규제로 묶였을 당시 인천에 풍선효과가 나타난 전례가 있다”며 “투자를 목적으로 하는 이들에게 인천이 대안이 될 수 있을 것”이라고 했다.

/한달수·유진주 기자 dal@kyeongin.com