“서울에서 갭투자 생각 1도 하지마”…고강도 10·15대책 무풍지대 있나

10·15 정부 부동산 대책
서울 25개구+분당 등 경기 12곳
토허구역 지정···실거주 의무 부여
15억 초과시 대출 4억, 25억 넘으면 2억

정부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 강북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. 연합뉴스

앞으로 서울에서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 불가능해진다. 정부가 서울 25개 자치구 전역과 분당·과천 등 경기도 핵심 12개 지역까지 토지거래허가구역으로 묶으면서다. 이에 따라 서울 강남권은 물론 도봉·중랑 등 외곽까지 모두 고강도 규제망에 포함되면서 주택 시장이 일시적으로 얼어붙을 전망이다.

15일 정부가 발표한 ‘주택 시장 안정화 대책’에 따르면 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정됐다. 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등도 함께 묶였다. 서울 전역이 토지거래허가 대상이 된 것은 국내 부동산 시장 역사상 초유의 일이다.

이에 따라 오는 20일부터 해당 지역에서 집을 사려면 구청 허가가 필요할 뿐 아니라 주택을 산 뒤 2년간 반드시 실거주해야 한다. 구입 후 임대를 놓거나 전세를 끼고 매수하는 것은 불가능하다. 아파트는 물론 동일 단지 내에 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택도 규제 대상이다. 실거주 의무를 어기면 허가 취소나 이행강제금이 부과된다. 사실상 실거주자 외에는 거래가 막히는 셈이다.

규제지역으로 묶이면 집을 살 때 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 강화된다. 기존 6·27 대책을 통해 시행된 6억원 한도 내에서 집값의 40%만 담보대출을 받을 수 있는 셈이다.

수도권에 일괄적으로 적용했던 주택담보대출 한도(6억원)는 주택 가격에 따라 더 줄어든다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 LTV, 총부채원리금상환비율(DSR) 등에 관계없이 최대 4억원까지만 대출받을 수 있다. 25억원 초과 주택은 불과 2억원이 한도다.

또 DSR 계산 시 적용되는 ‘스트레스 금리’ 하한도 기존 1.5%에서 3%로 높인다. 이에 따라 연소득 5000만~1억원인 차주의 대출 한도는 10% 이상 줄어들 것으로 예상된다. 정부는 특히 전세대출 이자도 DSR 산정 때 포함하기로 했다. 이자 상환액이 DSR에 반영되는 만큼 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.

고강도 규제로 인해 단기적으로 부동산 시장이 빠르게 냉각될 것으로 관측된다. 다만 대출 규제에서 비켜난 15억원 이하 중저가 단지에 수요가 몰릴 우려도 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “당분간 아파트 거래량과 가격 상승률이 줄어들 것으로 보인다”면서도 “규제지역에서 빠진 곳으로 풍선효과가 발생할 것”이라고 진단했다.