‘초강수 3중 규제’로 풍선효과 차단… 보유세 카드만 남겨놔 [10·15 부동산대책]

서울 전역·경기 12곳 전방위 봉쇄
토허구역 광범위하게 이례적 지정
2026년까지 전세 낀 매매 거래 불가
당국 “자금 동원 수단 막아 효과 클 것”
일단 다주택자 거래세만 강화 나서
종부세 등 보유세는 대책에서 빠져
“양도세 개편 등 포함돼야” 지적도

서울시 전체와 인접 지역을 조정대상지역·투기과열지구뿐 아니라 토지거래허가구역(토허구역)까지 ‘3중 규제지역’으로 묶는 ‘10·15 부동산 대책’을 두고 현 시점에서 쓸 수 있는 규제 수단을 총동원했다는 평가가 나온다. 다만 최후의 수단으로 꼽히는 세제의 경우 개편 가능성을 시사하는 데 그쳤다. 이번 대책에도 집값이 잡히지 않으면 언제든지 세제 카드를 내밀 수 있다는 여지를 남긴 것으로 보인다.

집값 잡힐까 정부는 최근 서울 등 수도권 지역의 부동산 시장 과열을 막겠다며 ‘주택시장 안정화 대책’을 15일 발표했다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 강북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. 연합뉴스

◆‘풍선효과’ 우려에 규제지역 전방위로

정부는 15일 기존 규제지역인 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개 구와 과천·광명·성남 분당 등 경기 지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다. 윤석열정부 시절이던 2023년 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제가 전면 해제되기 이전으로 복귀한 것이다.

정부가 전방위적 규제책을 내놓은 배경은 ‘6·27 대책’ 이후 주춤했던 서울 아파트값 상승세가 한강벨트 비규제지역을 중심으로 확산했기 때문이다. 이날 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과만 봐도 지난달 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었다. 특히 이번 대책에선 토허구역 지정까지 함께 이뤄졌다는 점에서 규제 강도가 한층 높아졌다. 토허구역 효력이 발생하는 20일 이후 토허구역에서 집을 사려면 관할 관청의 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과돼 ‘갭 투자’로 불리는 전세 낀 매매가 불가능하다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 “과거 규제지역을 단계적으로 확대해가는 방식으로 대책을 발표했기 때문에 지정되지 않은 지역으로 풍선효과가 발생하는 한계가 있었다”면서 “이번에는 넓은 지역에 토허구역을 추가 지정하면서 갭투자를 통해 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막아 효과가 굉장히 클 것으로 예상된다”고 설명했다.

전례없는 전방위적 토허구역 지정으로 인한 우려도 제기된다. 당초 특정 구역이나 동 단위로 지정돼온 토허구역이 구 단위로 지정된 것도 지난 3월(강남 3구·용산구)이 처음이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “토허구역을 풀면 집값이 폭등하고, 풀지 않아도 지금 강남처럼 올라간다”며 “굉장히 위험한 규제인데 만능열쇠처럼 쉽게 해버린 것”이라고 비판했다.

6·27 대출규제 이후 투자수요가 집중됐던 재건축 단지에 대한 규제 역시 세졌다. 규제지역으로 지정된 서울·경기지역은 재건축 조합원당 받을 수 있는 주택이 1주택으로 제한되며, 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다.

사각지대로 지적됐던 연립·다세대주택도 일부 토지거래허가 대상에 포함됐다. 김 실장은 “지난번 강남3구와 용산구 대상으로 토허구역을 확대 지정했을 때 아파트 단지 내 고급 연립주택이 있는데 실질적으로 아파트지만 단지 구성상 저층이라는 이유로 대장상 연립주택이라 규제를 피해간다는 지적을 시정하기 위한 것”이라고 했다.

◆‘마지막 카드’ 보유세는 대책서 빠져

이번 대책에서 규제지역이 대폭 확대되면서 다주택자 취득세·양도소득세 중과 등 거래세가 강화됐지만, 종합부동산세(종부세) 등 보유세와 관련해서는 구체적인 방안이 담기지 않았다. 다만 정부가 ‘부동산 세제 합리화’를 언급한 만큼 보유세 강화 카드도 여전히 살아 있는 셈이다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “이미 올해 세제개편안이 하반기 발표된 상황이라 이번 대책이 실효성을 잃었을 때 추가 정책 카드로 내년 세금을 건드릴 수는 있을 것”이라며 “공시가격, 공정시장가액비율 등을 제외하면 세법을 바꿔야 해 곧바로 제도 시행이 가능한 수요 억제책 위주로 가져간 것”이라고 평가했다. 보유세 강화 조치가 빠진 데 대해 참여연대는 “투기 규제를 위한 부동산 세제 강화를 회피한 채, 규제지역 확대나 핀셋 대출 규제와 사후적 관리·감독 강화에만 의존하는 처방은 역대 정권의 사례에서 보듯 장기적으로 성공하기 어렵다”면서 “보유세와 양도세 개편이 반드시 뒤따라야 한다”고 주장했다.

유지혜 기자, 세종=이희경 기자