주담대 2억밖에 못 받는다?…소득·주택가격 따라 달라 [10·15 대책 Q&A]

수도권·규제지역 15~25억 원 주택은 4억 원
25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 주담대
스트레스 금리 상향... 소득 따라 대출액 변동
연소득 5000만 원 차주는 2000만 원 감소

15일 오후 서울 남산에서 성동구와 광진구 일대 아파트 단지가 보이고 있다. 뉴시스

10·15 부동산 시장 안정화 대책으로 수도권·규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도가 확 줄어든다. 우선 최대 6억 원이었던 대출한도가 주택 매매가격에 따라 최대 2억 원까지 쪼그라든다. 전세대출까지도 규제 대상이 됐다. 당장 16일부터 순차적으로 규제가 적용되는 만큼, 주택 매매나 전세 계약을 고려하는 실수요자들이 반드시 알아야 할 세부 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.

Q. 주담대 한도가 얼마나 줄어드나

"15억 원 이하 주택은 현행 최대 6억 원 한도가 그대로 적용된다. 하지만 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 준다. 주택가격은 대출 신청일 기준 한국부동산원 가격이나 KB부동산 일반평균가 등을 활용한 '시가' 기준이다. 서울 강남 등 고가 아파트 가격 상승세는 막고, 동시에 서민·중산층의 '주거 사다리'를 유지하기 위해 대출한도 차등화 기준을 '15억 원'으로 잡았다는 게 정부의 설명이다.

재건축·재개발로 인한 이주비 대출 한도는 기존과 동일한 6억 원을 적용한다. 중도금 대출은 6·27 대책에 이어 이번에도 규제 대상이 아니고, 잔금 대출 전환 시에만 적용된다."

Q. 스트레스 금리(가산금리) 상향 조정으로 소득별 대출 한도도 준다는데

"소득 대비 주담대 한도를 결정하는 총부채원리금상환비율(DSR)은 은행권 기준 40%를 유지한다. 대신 DSR을 적용할 때 반영하는 스트레스 금리를 높인다. 현재는 DSR 산정 때 기존 대출금리에 1.5%를 가산해 최대 대출금액을 계산하는데, 수도권·규제지역에서는 이를 3.0%로 상향한다."

Q. 연소득 5,000만 원이면 대출 한도는 얼마나 줄어드나

"수도권·규제지역에서 △대출금리 4% △만기 30년 △원리금균등상환 조건의 주기형(5년) 주담대로 빌릴 수 있는 최대 금액이 3억2,500만 원에서 3억300만 원으로 2,200만 원(6.6%) 줄어든다. 이는 신용대출 등 다른 대출을 받지 않았다고 가정했을 경우다. 이와 동일한 조건 아래 연소득 8,000만 원인 차주가 받을 수 있는 최대 대출액은 5억2,000만 원에서 4억8,500만 원으로 3,500만 원이 감소한다."

Q. 연소득 1억 원 이상부터는 변동이 없나

"그렇다. 산술적으로는 최대 대출한도가 4,300만 원(6억5,000만 원→6억700만 원) 줄지만, 수도권·규제지역은 주담대 한도가 6억 원이기 때문이다. 실제 빌릴 수 있는 최대 금액은 그대로다. 즉, 주담대 6억 원을 받으려면 차주의 연소득이 최소 1억 원이고 구입하는 주택가격은 15억 원 이하여야 한다."

Q. 언제부터 적용되나

"16일부터 시행된다. 시행일 전일(15일)까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부했다는 사실을 증명하거나, 금융회사 전산상 대출 신청접수가 완료됐다면 종전 규정이 적용된다."

그래픽=송정근 기자

Q. 전세대출에도 DSR이 적용된다는데

"이달 29일부터 보유한 주택 소재지와 상관없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 DSR을 적용한다. 다만 전세대출 원금은 빼고 이자상환분만 DSR에 반영한다. 버팀목 등 정책대출도 적용되지 않는다.

연소득 5,000만 원 1주택자 차주가 1억 원을 전세대출할 경우(대출금리 3.7% 기준) 7.4%포인트, 2억 원을 대출할 경우 14.8%포인트 DSR이 상승한다. DSR이 커지면 차주가 신용대출 등 다른 대출을 추가로 받을 때 전체 대출한도가 축소돼 자금 조달에 어려움을 받을 수 있다. 연소득 1억 원의 경우엔 각각 3.7%포인트, 7.4%포인트 오른다."

Q. 기존 전세대출을 연장할 경우에도 적용되나

"아니다. 규제 시행일(29일)부터 신규 취급된 전세대출부터 적용된다. 다만 만기 연장 시 대출금액을 증액할 경우, 신규 대출분에 대해서는 DSR이 적용된다."

Q. 생애최초 등 정책대출의 주택담보인정비율(LTV)도 줄어드나

"청년층의 주거안정을 위해 생애최초·신혼부부 등은 대출담보인 주택 소재지가 규제지역으로 지정되도 LTV가 현행 70%로 유지된다."

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com
진달래 기자 aza@hankookilbo.com