연봉 5000만원 직장인, 15억 집 주담대 최대 4300만원 줄어든다

스트레스 DSR 금리 1.5%→3%로 상향
변동형 대출 2억9400만원→2억5100만원

15일 경기 광주시 남한산성에서 내려다본 서울의 아파트 단지 모습. 2025.10.15. 뉴스1

금융 당국이 주택가격별 주택담보대출 상한선을 둔데 이어 ‘스트레스 총부채원리금상환비율’(스트레스 DSR)을 상향 조정했다. 스트레스 DSR이란 ‘미래에 금리가 더 오른다고 가정했을 때 이 사람이 빚과 이자를 얼마나 감당할 수 있을까’ 여부를 대출 심사에 적용하는 것이다. 스트레스 금리가 높으면 은행의 대출 한도도 줄어든다. 향후 기준금리 인하가 주담대 대출 급증에 영향을 주지 못하도록 하려는 조치로 풀이된다.

15일 금융위원회와 은행권에 따르면 이번 스트레스 DSR 금리 인상(1.5%→3%)으로 연봉 5000만 원(세전) 대출자가 15억 이하의 주택을 매수하는 경우 대출 가능 금액은 기존 3억2500만 원에서 3억300만 원으로 2200만 원(ㅡ6.6%)가량 감소하는 것으로 나타났다. 5년마다 대출 금리가 변동되는 주기형, 대출금리 연 4%, 30년 만기, 원리금균등상환, 다른 대출이 없는 경우를 가정한 숫자다.

DSR 계산 시 실제 금리에 스트레스 DSR 금리를 더하는데, 스트레스 DSR 금리가 올라 금리가 높게 책정되면 대출자의 원리금 상환액도 늘어나 대출 한도는 줄어든다. 주기형 대출은 스트레스 DSR 금리를 40%만 반영해 ‘변동형’, ‘혼합형’ 대출 대비 한도가 많이 나와 많은 이들이 택하는 형태다.

같은 조건에서 변동형 대출의 경우에는 2억9400만 원에서 2억5100만 원으로 4300만원(ㅡ14.7%) 감소한다. 6개월마다 시장 대출 금리가 적용되는 변동형 대출은 스트레스 DSR 금리를 100% 반영해 주기형보다 한도가 더 많이 축소된다.

연봉이 1억 원이라면 주기형 대출 기준으로 6억5000만 원에서 6억700만 원으로 4300만 원 준다. 하지만 수도권 규제지역 주담대 최대 한도가 6억 원이라 총 6억 억만 받게 된다. 변동형 대출을 선택하게 되면 기존 대출한도 5억8700만 원에서 5억100만 원으로 8600만 원(ㅡ14.7%) 가량 준다.

1주택자가 수도권·규제 지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 이자상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하기로 하면서 대출 한도도 축소 조정이 불가피할 것으로 보인다. 연 소득 5000만 원 유주택자가 전세대출 2억 원(금리 연 3.7% 가정)을 받으면 DSR이 14.8%포인트 상승하게 된다. 이미 주담대나 마이너스통장 등으로 DSR이 25.2%가 넘었다면 2억 원 미만으로 전세대출을 받아야 한다. 현재 DSR이 이미 26%까지 대출로 채워진 유주택자가 전세대출을 1억 원으로 낮추면 총 33.4%로 가능해지는 식이다.

금융위 관계자는 “최근 부동산 시장에 금리인하 기대감이 기대 심리의 한 축으로 작용하고 있어 실제 금리가 내려가더라도 이를 상쇄할 수 있는 장치가 필요해 스트레스 금리를 확대하기로 한 것”이라면서 “외국의 경우 스트레스 금리 수준이 대부분 3%를 넘어서고 있다”라고 설명했다.

신무경 기자 yes@donga.com