세율 인상 않고 다주택자 때렸다…‘마래푸’ 취득세 7260만원→1억8480만원

[10·15 주택시장 안정화 대책]
규제지역 2주택 이상 취득세 중과
세제 개편 없이 다주택자 세 부담 커져
2년 이상 가입·세대주 등 청약요건도 강화
대출 한도도 급감

정부는 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 강남북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. /연합뉴스

정부가 서울 전 지역과 경기 12개 지역에 대해 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3중 규제’를 적용하면서 대출과 청약 요건이 강화된다. 정부는 세율 인상 카드를 꺼내지 않았지만 규제지역을 확대하면서 다주택자의 양도세 등 거래세 부담을 늘리는 방식도 사용했다. 이에 따라 이번 규제로 다주택자의 양도세 부담이 2배 넘게 늘어난다. 다주택자가 주택을 살 때 취득세도 수억원 이상 급증하는 단지가 등장할 전망이다.

다만, 정부가 내년 5월까지 양도소득세 중과와 장기보유 특별공제 배제를 한시 유예하고 있어 중과세를 피하려는 다주택자들은 이때까지 주택을 처분할 수도 있다.

정부는 15일 부동산 관계부처 장관 회의를 열고 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구 등 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정하는 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

◇ 다주택자 ‘마래푸’ 사면 거래세 부담 ‘껑충’

규제지역으로 지정되면 무주택자나 일시적 1주택자의 거래세 부담은 그대로다. 다만 다주택자의 경우 취득세 중과가 이뤄지면서 세금 부담이 커진다. 2주택자의 경우 8%, 3주택자는 12%의 취득세율이 적용된다. 정부는 세제를 개편하지 않았지만 규제지역 지정만으로 다주택자의 세금 부담을 확대했다.

예를 들어 1주택자가 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 면적 84㎡를 22억원에 매입한다고 가정할 경우 규제지역으로 지정되기 전에는 취득세율 3%(9억원 이상 주택)가 적용돼 6600만원의 세금을 냈다. 지방교육세 등을 합하면 거래세는 총 7260만원이었다.

그러나 마포구가 규제지역으로 지정되면서 거래세 부담은 1억원 넘게 늘어난다. 조정대상지역에서는 2주택자에 8%의 세율이 적용돼 취득세는 1억7600만원으로 늘어난다. 지방교육세(880만원)까지 더하면 총 거래세는 1억8480만원이 된다.

조정대상지역 내에서는 다주택자의 양도세도 증가한다. 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되기 때문이다. 다주택자의 양도소득세는 2주택이 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%p 중과된다. 다만, 정부는 내년 5월까지 이 같은 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 전면 배제를 한시 유예하기로 한 상태라 다주택자의 퇴로(退路)를 일시적으로 열어뒀다. 시장에서는 한시적 유예 조치가 연장되지 않고 종료될 것이라는 예상이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택 이외에는 여러 페널티가 적용되는 시기”라며 “투자든 실거주든 매수하려는 주택에 대한 심리적인 범위가 좁아질 것”이라고 말했다.

그래픽=손민균

◇ 청약 1순위 요건 2년 이상 가입·세대주로 강화…정비사업도 영향권

규제지역으로 지정된 수도권 37개 지역은 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장가입후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용 비율이 높아지고 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다. 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 이러한 강화된 내용의 규제가 적용된다.

규제지역에서는 주택의 경우 수도권은 3년, 지방은 1년간 분양권 전매가 금지된다. 100실 이상의 오피스텔도 1년간 전매제한이 적용된다.

국토부는 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매제한을 적용할 계획이다. 다만, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매를 허용할 계획이다.

규제지역에 포함된 정비사업도 영향을 받는다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다. 매매거래 자체는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고 현금청산 대상이 된다.

규제지역 지정일부터 분양 대상자로 선정된 조합원과 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 타 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가능하다.

재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한된다. 다만 종전자산의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급은 가능하다. 그러나 1+1주택 중 한 채는 전용 60㎡ 이하로 하며 이전고시 후 3년간 전매제한이 적용된다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한이 강화되면서 초기 투기 수요 진입이 차단될 것“이라며 “서울 전역 및 경기 일부 지역은 (재정비) 단계에 따라 거래가 어려워져 대출 비중이 높을 경우 대책이 필요하다”고 말했다.

15일 오후 경기도 수원시의 한 금융기관 앞에 부동산 담보 대출 관련 현수막이 걸려있다. /뉴스1

◇ 규제지역 아파트 가격 가리지 않고 대출 수억원 축소…다주택자는 ‘0원’

10·15부동산 대책으로 3중 규제를 적용받게 된 수도권 37곳은 대출 한도가 확 줄어든다. 정부는 규제지역 지정을 통해 주택담보대출비율(LTV)을 축소하는 동시에 추가 대출 규제로 주택 금액별로 주택담보대출 한도를 설정해 2중으로 대출을 조였다.

신규 규제지역의 LTV는 기존 70%에서 40%로 줄어든다. 10억짜리 아파트를 담보로 받을 수 있는 돈이 7억원에서 4억원으로 감소한다는 의미다. 금융위원회의 추가 대출 규제는 수도권·규제지역의 아파트 가격(시가)별로 주담대의 한도를 제한했다. 15억원 이하 아파트에 대한 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 최대 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원까지다.

규제지역 지정을 통한 LTV 한도 축소는 평균 아파트 가격이 15억원 이하인 노원·도봉·강북·영등포구 등의 지역에 영향이 클 것으로 전망된다. 종전에는 이들 자치구의 매매가가 10억원인 아파트를 살 경우 최대 6억원(LTV 70%·주담대 한도 6억원 적용)까지 주담대를 받을 수 있었다. 그러나 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 LTV 40%가 적용되면서 이 아파트의 주담대는 4억원으로 줄어든다.

고가 아파트가 밀집된 곳들의 주담대 한도도 축소된다. 예를 들어 서초구의 32억원짜리 아파트 한 채를 주담대를 포함해 매입할 때 기존에는 6억원까지 대출을 받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 2억원까지만 대출을 받을 수 있다.

이렇게 대출을 받아 아파트를 매입할 경우 매수자들은 6개월 이내 전입을 해야 한다. 유주택자가 추가 규제지역에서 주택을 매입하는 경우에는 대출이 아예 나오지 않는다.

김효선 수석위원은 “실수요자의 자금 마련이 어려워지는 반면 현금 여력이 있는 수요자들에게 미치는 영향은 제한적”이라며 “대출 없이 매입이 가능한 무주택 실수요자들의 주택 매입에는 큰 영향은 없을 것으로 판단된다”고 했다.

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