주담대 한도, 집값 15억 넘으면 4억·25억 넘으면 2억…고가주택 대출 한도 축소

정부, 부동산시장 안정 대책 발표
15억원 이하 주택은 기존처럼 6억원
1주택자 전세대출도 DSR 규제 적용

오는 16일부터 수도권 및 규제지역의 고가주택에 대한 주택담보대출(주담대) 한도가 대폭 축소된다. 또 1주택자의 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함돼 대출 규제가 한층 강화된다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값 과열이 계속되자, 정부가 한 달여 만에 다시 고강도 수요 억제책을 내놓은 것이다.
 

▲ 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 임광현 국세정창, 윤창렬 국무조정실장, 구윤철 경제부총리, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장. 2025.10.15 연합뉴스

■ 고가주택일수록 대출한도 축소

새 대책에 따르면 수도권 및 규제지역의 주담대 한도는 주택가격별로 차등 적용된다.

△15억원 이하 주택은 기존처럼 6억원 △15억~25억원 미만은 4억원 △25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다.

재건축·재개발 이주비 대출은 기존 한도인 6억원이 유지된다. 이는 대출을 통한 고가주택 매수와 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제하기 위한 조치다.

■ 1주택자 전세대출, DSR에 포함

오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환액이 DSR 산정 시 반영된다.

그동안 전세대출은 서민 주거안정을 이유로 규제에서 제외됐지만, 일부가 갭투자 수단으로 악용돼 집값 상승을 부추긴다는 지적이 제기돼 왔다. 금융위는 우선 1주택자에 한해 적용하고, 시행 결과를 토대로 단계적 확대를 검토할 계획이다.

■ 스트레스 금리·위험가중치 상향

대출한도 축소 효과를 내는 ‘스트레스 금리’ 하한도 기존 1.5%에서 3%로 상향된다. 이는 향후 금리 인하 시 대출 여력이 과도하게 늘어나는 것을 방지하기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다.

또 은행권 주담대 위험가중치 하한을 현행 15%에서 20%로 높이는 시점도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨 시행된다. 금융위는 “부동산 쏠림을 완화하고 생산적 금융을 유도하기 위한 조치”라고 설명했다.

■ 규제지역 대출 규제 즉시 강화

이날 새로 지정된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역 등 규제지역에는 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.

△무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%→40%로 축소 △전세대출 보유자는 규제지역 내 3억원 초과 아파트 매입 불가 △1억원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 구매가 제한된다.

또 토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 낮아진다.

■ 풍선효과·‘똘똘한 한 채’ 우려

전문가들은 이번 대책으로 고가주택 수요는 줄겠지만, 중저가 아파트로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생할 가능성을 지적한다. 현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화할 것이라는 우려도 나온다.

금융위는 “관계기관과 금융권이 비상한 각오로 대책 이행에 나설 것”이라며 “시장 동향과 풍선효과 여부를 면밀히 모니터링하겠다”고 밝혔다.

이어 “필요할 경우 주담대 위험가중치 하한을 25%까지 상향하거나 고위험 대출 대상 확대 등 추가 규제도 검토하겠다”며 “시장 상황에 맞춰 과감히 대응할 것”이라고 강조했다.
 

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