한강벨트에 데여 수원 영통까지 LTV 40% 제한[10·15 부동산대책]

서울 전역·경기 12개 지역, 16일부터 규제지역
주담대 시 무주택 LTV 40%·유주택 LTV 0%
토허구역 20일부터 내년까지…2년 실거주 의무
비주택담보대출도 LTV 70%→40% 강화

서울 전역 및 경기 12개 지역을 규제지역 지정하고 LTV 40%로 축소하는 10.15 부동산 대책이 발표된 가운데 15일 오전 서울 남산에서 한 시민이 서울 시내 아파트를 바라보고 있다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=신혜원·홍승희 기자] 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)·토지거래허가구역(토허구역)으로 확대 지정되면서 당장 내일(16일)부터 이들 지역에서 집을 매수하려는 무주택자는 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받게 된다. 또한 토허구역으로 묶이는 다음주부터는 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 부여되고 비주택담보대출 LTV도 축소된다.

정부가 서울 전역 및 경기 일부 지역을 규제지역 및 토허구역으로 묶는 전례 없는 초강수 대책을 꺼낸 건 풍선효과를 방지하기 위한 것으로 풀이된다. 문재인 정부 당시 조정대상지역·투기과열지구를 단계적으로 나눠 지정해 수도권 전역의 주택가격을 폭등시켰다는 학습효과가 작용한 결과다.

15일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역(과천시·광명시·수원시 영통구·장안구·팔달구·성남시 분당구·수정구·중원구·안양시 동안구·용인시 수지구·의왕시·하남시)은 16일부터 조정대상지역 및 투기과열지구로, 20일부터 토허구역으로 지정된다.

기존에는 강남3구(강남·서초·송파구) 및 용산구만 해당됐던 규제지역이 집값 과열 양상을 주도했던 경기도 주요 지역과 서울 전체로 확대되면서 이들 지역은 주택 매입 시 ▷대출 ▷세제 ▷전매 ▷청약 ▷정비사업 등 여러 분야에서 제약이 커질 전망이다.

구체적으로 규제지역으로 신규 지정된 곳은 주택담보대출(주담대) 실행 시 무주택자(처분조건부 1주택 포함)는 LTV 70%, 유주택자는 LTV 60%가 적용되던 규정이 각각 LTV 40%, 0%로 강화된다. 일례로 9억원 주택을 매수할 때 기존에 대출을 6억원까지 받을 수 있었던 것이 LTV 40%로 3억6000만원으로 줄어드는 것이다.

앞선 6·27 대출규제로 강화된 내용도 그대로 반영된다. 주담대 최대한도는 6억원으로, 6개월 이내 전입의무를 지켜야 한다. 최대 만기 또한 30년 이내로 제한된다. 생애최초 주담대의 경우 LTV 70%와 6개월 이내 전입의무가 적용되고, 한도가 없던 생활안정자금목적 주담대는 1주택자는 최대 1억원만 받을 수 있게 된다.

조정대상지역에 적용되던 세제 규제도 이번에 추가 지정된 지역으로 확대 적용된다. 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율로 취득세를 부과한다. 또한 장기보유특별공제에서도 전면 배제된다. 양도소득세 1세대1주택 비과세 요건은 보유 2년에서 보유 2년 및 거주 2년으로 강화되고, 민간매입임대 종합부동산세 합산배제도 제외된다.

또한 서울 전역, 경기도 12개 지역에서 공급된 주택·오피스텔을 분양받으면 각각 3년·1년간 전매제한이 적용된다. 청약 시에는 규제지역 주택은 2년 이상 거주자에게 우선공급, 오피스텔은 지역 거주자 우선분양된다. 비규제지역일 경우 60㎡(이하 전용면적) 이하·60~85㎡는 가점제 40% 이하, 85㎡ 초과는 추첨제 100%로 운영되던 민영주택 공급방식도 60㎡ 이하는 가점제 40%, 60~85㎡는 가점제 70%, 85㎡ 초과는 가점제 80%로 차등화된다.

규제지역에서 진행되는 정비사업은 재건축 조합원당 주택 공급수를 1주택으로 제한하고, 조합원 지위양도 제한(재건축 조합설립인가 이후/재개발 관리처분인가 이후)도 적용된다.

이들 지역은 규제지역 뿐만 아니라 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토허구역으로 지정되면서 주택 취득일로부터 2년간 실거주해야하는 의무도 생긴다. 실거주 의무 위반 시 이행강제금이 부과되거나 토지거래허가 취소 처분을 받을 수 있다. 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화된다.

정부는 이 같은 전방위적인 규제지역·토허구역 확대 지정을 통해 집값 풍선효과를 차단하겠다는 목표다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 정부서울청사에서 열린 브리핑에서 “과거 규제지역을 지정할 때는 조정대상지역, 투기과열지구를 단계적으로 확대해나가는 방식으로 발표해서 지정이 안 된 지역으로 풍선효과가 발생했다”며 “이번에는 넓게 향후 발생할 풍선효과를 방지할 수 있는 넓은 지역을 대상으로 지정하면서 추가적으로 토허구역을 지정했기 때문에 (시장 안정) 효과가 굉장히 클 것”이라고 내다봤다.