내일부터 집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억·25억 초과시 2억

15억 초과주택에 주담대 4억, 25억 초과하면 2억
1주택자 전세대출도 DSR 규제 적용키로
스트레스금리 하한 1.5→3%
주담대 위험가중치 상향 내년 1월 조기 시행

[사진 출처 = 연합뉴스]

수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 한도가 시가 15억 초과∼25억원 미만 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어든다. 또 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.

대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 상향 조정되고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨진다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이러한 내용을 담은 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

앞선 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 상승세가 지속되자 한 달여 만에 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다.

당국 “주택시장 안정에 총력”

이억원 금융위원장은 이날 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 커지고 있다”며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해나가고자 한다”고 말했다.

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금융위는 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안을 핵심에 담았다.

특히 주택 구입 목적 주담대 한도를 주택가격 수준에 따라 차등 적용한다. 수도권·규제지역 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원이며, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 줄어든다.

오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다.

그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외됐지만, 임대인의 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적을 받아왔다.

금융위는 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했다.

16일부터는 차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위한 조치다.

은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 시점은 당초 내년 4월에서 내년 1월로 앞당기기로 했다. 부동산으로 쏠린 자금을 줄이고, 생산적 금융을 유도하기 위한 조치다.

대출 규제 ‘즉시 적용’

이날 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.

우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다.

전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다.

또 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.

토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

이번 대책이 대출을 통한 고가주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 집중 억제하는 만큼 중저가 아파트 등에 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다. 현금 부자 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다.