[10·15 주택시장 안정화 대책] 서울 전역·경기 12개 지역 LTV 40%… 10억 아파트 현금 6억 있어야 산다

서울 남산에서 바라본 서울 아파트단지 모습. /뉴스1

서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 이 지역에서 주택을 구입하려면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받는다. 정부는 15억원 이하 주택의 경우 현행대로 주택담보대출(주담대)을 6억원까지 받을 수 있다고 설명했지만, LTV 40%를 적용할 경우 주택 가격이 낮을수록 대출이 적게 나오는 문제가 발생한다. 실수요자의 주택 마련 문턱을 높이는 정책이란 비판을 피할 수 없을 전망이다.

금융위원회는 15일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이런 내용의 부동산 대출 규제를 확정했다. 정부는 최근 주택시장 불안이 확산되고 있다며 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구 및 토허구역으로 지정했다. 12개 경기 지역은 ▲과천시 ▲광명시 ▲수원시 영통구·장안구·팔달구 ▲성남시 분당구·수정구·중원구 ▲안양시 동안구 ▲용인시 수지구 ▲의왕시 ▲하남시 등이다.

이번에 새로 규제 지역으로 지정된 곳은 LTV가 기존 70%에서 40%로 줄어든다. 집값에 40%까지만 대출을 받을 수 있다는 의미다. LTV 규제는 16일부터 적용한다.

정부는 15억원 이하 주택의 경우 현행대로 주담대를 최대 6억원까지 받을 수 있다고 설명했다. 문제는 규제 지역으로 지정된 곳은 LTV 40%를 적용받아 15억원 이하 아파트라도 6억원 대출을 받을 수 없다는 점이다.

15억원 주택을 구입할 경우 6억원 대출을 받을 수 있고 주택 가격이 내려가면 대출 한도도 줄어든다. 예컨대, 규제 지역에서 10억원 주택을 매입할 경우 은행에서 4억원까지만 대출받을 수 있게 된다.

금융위가 규제 지역 내 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하면서 신용대출 등 다른 가계대출이 있는 차주(대출을 받는 사람)는 대출 한도가 더 줄어든다. DSR 산정 시 적용되는 스트레스 금리(가산 금리)를 1.5~3.0%에서 ‘3.0% 이상’으로 상향 조정했다.

스트레스DSR은 미래의 금리변동 위험을 개인의 대출 한도에 반영하는 제도다. 스트레스DSR을 적용하면 금리가 올라 차주의 원리금 상환액도 늘어 그만큼 대출 한도가 줄어든다. 스트레스DSR은 은행과 제2금융권의 주담대, 신용대출, 기타 대출 등 사실상 모든 가계대출에 적용한다.

15억원 이하 아파트의 대출 한도가 줄어들면서 실수요자의 ‘내집 마련 기회’를 박탈한다는 비판이 나올 전망이다. 15억원 이하 주택도 집값의 60%를 현금으로 보유하고 있어야 구매할 수 있게 되기 때문이다. 단 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 70% 허용 방침도 유지됐다.

금융 당국 관계자는 “10억원 이하 주택의 경우 주로 서민과 중산층이 구매하는데 감내할 수 있는 부채를 갖고 주택을 구입해야 한다는 것이 정부 정책 기조”라고 했다.

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