“내일 계약시 대출 한도 2억?”…주담대 ‘포모’ 속 은행은 “돈 없다”

25억 초과 주택, 대출한도 2억
1주택자 전세대출 DSR 적용
LTV 70→40%, 비주담대도 동일
은행, 연간 대출 증가 목표 초과
모집인 접수 중단…대출절벽 현실화

남산에서 바라 본 서울 아파트 단지 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 한층 강화된 부동산 패키지 대책을 발표하자 주택담보대출(주담대) ‘포모(FOMO·소외공포)’ 현상이 심화될 것이란 우려가 나온다. 이 가운데 은행에선 이미 가계대출 연간 목표치를 초과해 빌려줄 돈이 없단 입장을 내비쳐 수요자들의 불안감이 고조되고 있다.

15일 금융당국에 따르면 금융위원회는 관계부처 합동으로 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’의 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다.

회의 참석자들은 금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대심리가 여전한 상황 속, 일부 지역의 과열 양상이 다른 지역까지 확대될 수 있다고 우려하며 선제적인 대출수요 관리 방안이 필요하다는데 뜻을 모았다.

먼저 금융당국은 기존 6억원이었던 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대 대출한도를 오는 16일부터 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용한다.

시가 15억원 이하 주택 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원을 유지하되, 시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도 상한을 낮춘다. 이를 통해 수도권·규제지역 내에서 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 보다 강력히 관리하겠단 방침이다.

금융기관이 대출 심사 때 사용하는 가상의 금리인 ‘스트레스 금리’의 하한도 수도권·규제지역 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 향후 금리 인하 시 차주별 대출한도 확대가 이뤄질 상황에 선제적으로 대응하겠단 전략으로 풀이된다.

오는 29일부터 전세대출도 총부채 원리금 상환 비율(DSR)에 적용된다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다. 다만, 이번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용한다.

금융위 측은 “향후 전세대출 DSR시행 경과 등을 모니터링 해가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 것”이라고 밝혔다.

지난달 19일 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하겠단 조치 시행 시기도 당겨진다. 당국은 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행할 계획이다.

주담대대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세·신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한된다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

당국은 투기과열지역, 조정대상지역 등 규제지역 신규 지정 시, 이번에 강화된 대출규제를 즉시 적용할 방침이다.

금융위는 “금융사들의 규제 준수 여부, 유형별·용도별 대출 추이 등을 밀착 모니터링하고 향후 금융당국·관계기관·금융권 간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최하겠다”며 “가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 것”이라고 말했다.

“추가 규제 아니어도 어차피 빌려줄 돈 없어”

대출 창구에서 대출 상담을 받는 고객의 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

금융당국이 지난 6·27, 9·7대책에 이어 단기간 연달아 추가 대출 조이기에 나서자, 수요자들 사이에선 지금 아니면 대출이 불가능하다는 포모 현상이 확산하고 있다.

각 은행에 대출 문의가 빗발치는 가운데, 은행은 추가 대출 규제가 아니더라도 이미 대출 가능액이 동났단 입장이다. 연말은 연초 설정했던 연간 대출 증가 목표에 다다르고, 통상 주택담보대출 등 자금 수요가 몰리는 시기라 ‘대출 절벽’이 심화하기 때문이다.

지난 12일 국회 정무위원회 소속 더불어민주당 이인영 의원실이 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 5대 은행 중 농협은행과 신한은행의 올해 가계대출 증가액은 금융당국에 보고한 ‘연간 대출 증가 목표(경영계획 기준 정책성 상품 제외)’를 초과한 상태다.

NH농협은행은 금융당국에 올해 가계대출 증가 목표로 2조1200억원을 제시했지만, 지난 9월 말 기준 가계대출 잔액은 이미 지난해 말보다 2조3202억원(목표 대비 109%) 늘어났다. 지난 8월 말 기준으로는 증가액이 3조8246억원(목표 대비 180%)까지 불었다가, 신규 대출은 제한하고 기존 대출 상환을 유도해 규모를 줄였다.

신한은행 역시 올해 증가액 목표는 1조6375억원이지만 지난달 말 기준 증가액은 이미 1조9668억원(계획 대비 120%)에 달했다.

다른 은행들의 사정도 크게 다르지 않다. 하나은행의 올해 가계대출 증가액은 8651억원, KB국민은행은 1조7111억원으로 각각 목표 대비 95%, 85% 수준까지 찼다.

이에 은행들은 총량 관리를 위해 대출모집인을 통한 접수를 잇달아 중단하고 있다.

은행 관계자는 “정부의 부동산 패키지 대책 발표 후 확실히 주담대 문의가 대폭 늘었다”며 “연말에는 대출이 원래 어려운데 추가 대출 규제까지 더해져 올해는 예년보다 더욱 치열한 양상”이라고 말했다.