서울·경기 37곳, 실거주 안 하면 집 못산다[10·15 부동산대책]

정부 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표
서울 전역·경기도 12개 총 37개 지역
투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 지정

서울 전역 및 경기 12개 지역을 규제지역 지정하고 LTV 40%로 축소하는 10.15 부동산 대책이 발표된 가운데 15일 오전 서울 남산에서 한 시민이 서울 시내 아파트를 바라보고 있다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=홍승희·서정은 기자] 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구와 조정대상지역, 그리고 토지거래허가구역으로 동시 지정했다. 내일부터 해당 지역서 매수자의 대출 한도가 주택담보비율(LTV) 40%로 제한되고, 반드시 2년 이상 실거주를 해야 한다. 기존에 6억원으로 제한됐던 수도권 주택담보대출 규제는 주택 가격에 따라 최대 2억원까지 축소된다.

15일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사서 부동산관계장관회의를 연 뒤 합동브리핑에서 “서울 전역과 경기도 과천‧성남 등 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역, 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정해서 주택 구입 시 실거주 의무를 부여하고 대출과 세제 등 강화된 규제를 적용하겠다”며 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어 이재명 정부 출범 뒤 4개월 만에 나오는 세 번째 부동산 대책이다. 정부는 향후 부동산 세제 강화 방침도 예고하고 나섰다.

수도권 대부분을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶은 것은, 2017년 8월 문재인 정부가 처음으로 서울 전역을 조정대상지역에 포함시킨 이후 최대 규모의 부동산 규제다. 또 토허구역으로 광범위하게 동시에 지정한 것도 지금껏 나오지 않았던 정책이다. 이에 따라 해당 지역에서 주택 매수시에는 허가를 받아야 하고, 대출이 제한받고 세금이 중과된다.

이번 대책으로 이미 규제지역으로 지정돼 있는 서울 강남구와 서초구, 송파구, 용산구 4개 구는 현 지정상태가 유지되며, 나머지 21개 구가 신규 지정됐다. 경기도의 경우 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 총 12개 지역이 추가로 포함됐다. 규제지역으로 선정된 서울·경기 총 37개 지역은 당장 16일부터 그 효력이 발생한다.

규제지역으로 선정되면 무주택자가 해당 지역 주택을 담보로 대출을 받을 때 LTV가 40%로 제한(유주택자 0%)된다. 1억원 이상의 신용대출을 보유한 차주는 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 정비사업의 조합원 지위 양도가 불가능하며 아파트 분양권 전매도 3년간 제한된다.

구윤철(가운데) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. 임세준 기자

정부는 서울 전역과 경기도 일부의 총 37개 지역을 규제지역과 동시에 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가구역 소재 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 750여개 연립·다세대 주택이 그 대상이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 적용된다. 토지거래허가구역의 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 제한된다. 토지거래허가구역 효력은 ‘부동산거래신고법’에 따라 지정 공고한 날부터 5일 후인 20일부터 시작된다. 20일 전에 아파트 등 계약을 체결하면, 토지거래 허가 및 실거주 의무가 없다. 효력 기간 2026년 12월 31일까지 지정했다.

6·27 부동산 대책으로 인해 제한됐던 ‘6억원 이상 주담대 금지’ 규제도 주택 가격 수준에 따라 더 강화됐다. 시가 15억원 이하 주택은 대출한도가 6억원으로 유지되고, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원으로 제한된다. 25억원 초과 주택은 2억원 이상 주담대를 받을 수 없다.

총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 가산되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향한다. 기준금리 인하에 따라 차주의 대출한도가 확대되는 효과를 상쇄하기 위해서다. 은행권에 부여하는 주담대 위험가중치 하한 상향 조치도 3개월 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행한다. 기존에 DSR 적용 대상에서 제외됐던 전세대출은 수도권 및 규제지역 1주택자에 한해 적용키로 했다.

정부는 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 직속의 부동산 불법행위 감독기구를 설치하겠다고 밝혔다. 국토교통부 내에 부동사 특사경을 도입해 시장교란 불법행위를 수사하기로 했으며, 국세청은 서울 한강 인접지역 초고가주택에 대한 전수 검증을 진행한다.

김윤덕 국토부 장관은 이날 “현재 주택시장은 한강 인접 지역의 시장 불안이 주변으로 확산되고 있으며, 글로벌 금리인하 기조와 수급 불균형 하에서 주택시장으로의 자금 유입 우려가 증가하고 있다”며 “정부는 주택시장의 불안을 조기에 차단하고 보다 생산적인 부문에 자본이 투자될 수 있도록 선제적으로 대응할 것”이라고 밝혔다.

한편 서울시는 정부의 서울 전역 토허구역 확대 지정에 반발했다. 이날 서울시 관계자는 “실무 차원에서 일방적인 통보만 있었고, 전역을 지정할 경우 부작용이 있다는 점을 건의했지만 강행발표 됐다”고 밝혔다. 앞서 지난달 29일 오세훈 서울시장은 정비사업 기간을 단축해 주택 공급에 속도를 내는 안을 담은 ‘신속통합기획 2.0’을 발표하면서 “토허구역 지정 계획이 없다”고 밝힌 바 있다.