[단독] “공급 급한데, 재건축 늦어질라”…부동산원에 쌓이는 서류 ‘병목현상’ 우려

정비사업 ‘최종 성적표’ 관리처분계획
미완료 건수 늘며 이미 예년수준 넘어서
검토해야할 서류 건당 2만 페이지 달해
검토 기간 평균 6개월...9개월 걸리기도

재건축 관리처분계획 준비에 돌입하는 서울 송파구 잠실주공5단지 전경

다음 해로 넘어가는 재건축·재개발 관리처분계획 타당성 검토 물량이 매년 증가하고 있는 것으로 나타났다. 관리처분계획 타당성 검토는 정비사업에서 ‘최종 성적표’인 관리처분계획을 한국부동산원이 검증하는 절차다. 정부와 서울시가 재건축·재개발 활성화를 통한 주택 공급 총력전에 나선 가운데 이 과정에서 병목 현상이 발생해 주택 공급이 늦어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

14일 일 한국부동산원이 권영진 국민의힘 의원실에 제출한 관리처분 계획 타당성 검토 현황에 따르면 지난달 25일 기준 미완료 건수는 35건으로 예년 수준을 넘어섰다.

미완료 건수 통상 11~12월 의뢰한 건이 검증을 진행 중이거나 서류 보완 등의 이유로 검증을 완료하지 못하고 다음 해에 처리한 것을 의미한다. 2020년과 2021년엔 각각 25, 26건이었는데 2023년엔 34건을 기록했고 작년엔 50건으로 불어났다.

상황이 이렇다 보니 지난달 말 기준 관리처분계획 타당성 검토 완료 건수(97건)가 요청 건수(82건)를 근래 처음으로 넘어섰다. 작년에 처리하지 못하고 올해로 넘긴 물량을 처리하면서 벌어진 현상으로 풀이된다.

관리처분계획 타당성 검토는 조합원별 기존 토지·건물 가치와 분양 받을 새 아파트 가격, 분담금 등 관리처분계획을 공공이 검토하는 것이다. 건당 약 2만 페이지 분량의 서류를 검토해야 하는 방대한 작업이다. 사업비가 늘어나거나 조합원 분담금이 불어난 경우 의무적으로 받아야 한다. 조합원이 요청하거나 지자체장이 타당성 검증이 필요하다고 인정하는 경우도 해당된다.

주로 하반기 검토 물량이 늘어나서 다음 해로 넘기는 구조가 고착화됐지만 인력은 크게 달라지지 않았다. 2020년부터 2024년까지 투입 인력이 10명에서 13명으로 늘어나는 동안 요청 건수는 75건에서 133건으로 1.8배 증가했다. 올해는 작년 급증한 미완료 건수 때문에 검토량이 늘었지만 인력은 그대로였다. 1인당 평균 처리 건수는 지난달 기준 7.5건으로 작년(9.0건)보다 줄었다. 이런 추세라면 업무 부담이 가중되면서 처리 지연으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다.

서울시, 내년부터 SH공사도 참여하도록 조치

이에 서울시는 내년 상반기부터 SH공사도 관리처분계획 타당성 검토에 참여하도록 조치를 취하기로 했다. 한국부동산원이 도맡다 보니 평균 6개월 소요되고 서울의 한 사업장의 경우 9개월이 걸렸다.

문제는 향후 정비사업 물량이 급증할 가능성이 높다는 점이다. 정부와 여당은 조만간 9·7 공급대책의 후속 조치로 재건축 활성화법을 마련할 예정이다. 서울의 경우 잠실주공5단지, 개포주공 6·7단지, 여의도 한양·대교 등이 대단지가 관리처분계획 준비에 돌입한다. 특히 최근 공사비가 상승하고 분담금도 늘어나는 경향을 고려할 때 타당성 검토 수요는 더 늘어날 것이란 전망이 나온다.

전문가들은 “인력과 조직 확충이 필요하다”고 조언했다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “전국 물량이 한국부동산원으로 집중되는 상황”이라며 “전문인력을 늘리면 검토 기간이 크게 단축될 것”이라고 말했다.

권 의원은 “재건축·재개발을 통한 주택공급 확대 필요성이 강조되고 있는 상황에서 관리처분계획 타당성 검토 업무의 지연과 재건축·재개발 지체로 인해 주택공급 차질 우려가 커지고 있어 개선이 시급하다”며 “관리처분 계획 타당성 검토 절차는 조합원의 재산권과 직결된 중요한 절차인 만큼, 속도와 효율성 뿐만아니라 검증의 공정성과 전문성을 높이는 데도 방점을 둬야 한다”고 강조했다.