[단독]‘6억 대출 한도’ 뒀지만, 서울 30%는 6억 넘게 ‘영끌’했다[부동산360]

정준호 더불어민주당 의원실
1~8월 주택 매매 자금조달계획서 분석
6·27 대책 후 서울 30%가 6억 이상 대출

최근 서울 성동구의 한 중개업소 모습.[연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 주택담보대출(주담대)을 6억원 이하로 제한한 ‘6·27 대출규제’ 이후에도 서울 매수자의 30%는 6억원 이상의 대출을 받은 것으로 나타났다. 소득이 높을 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 따라 주담대 외에도 신용대출과 같은 고금리 대출을 추가로 이용할 수 있기 때문으로 풀이된다. 대출을 제한한 부동산 대책이 오히려 소득이 높은 이들만 주택을 매입할 수 있는 환경을 조성했다는 지적도 나온다.

6·27 대출규제 후 자금출처 봤더니…6억 이상 대출이 30%

14일 헤럴드경제가 정준호 더불어민주당 의원실을 통해 제출받은 ‘1~8월 서울 주택 매매 자금조달계획서’ 자료를 분석한 결과, 금융기관 대출액이 있는 거래는 총 4만9809건 중 3만1731건(63%)로 집계됐다. 이 중 6·27 대책 이후 7~8월 두 달간 금융기관 대출이 있는 거래 건수는 총 4470건이었는데, 6억원 이상 금융기관 대출을 받은 건수는 1315건으로 전체의 29%에 달했다.

정부는 6·27 대책에서 주담대 한도를 6억원으로 설정했는데, 이 후 신용대출이나 사업자대출 등을 일으켜 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’해 매수한 주택이 셋 중 한 채 꼴인 것이다.

주담대를 6억원으로 묶은 후 가장 많이 대출 받은 금액대는 ‘6억 이상 7억 미만’(812건) 구간인 것으로 나타났다. 그 다음이 ‘4억 이상 5억 미만’(773건), ‘3억 이상 4억 미만’(592건), ‘5억 이상 6억 미만’(561건), ‘2억 이상 3억 미만’(487건) 등의 순이었다. ‘10억 이상’을 대출받은 건수도 280건이나 있었다.

자금조달계획서란 주택을 매수할 때 취득 자금의 출처를 상세히 보고하는 서류로, 국토교통부는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내 모든 주택과 비규제지역 내 거래가격이 6억원 이상인 주택을 거래할 때 이 서류를 제출받고 있다. 규제지역의 경우 증명 서류까지 함께 제출토록 돼있어 정확한 자금 출처를 파악할 수 있는 경로로 꼽힌다. 계약일 기준으로 작성된 해당 통계는 개인이 매수한 단독·다가구·연립·아파트 등이 집계 대상이다.

정부는 6·27 대책 이후에도 서울 아파트 가격 오름세가 확대되자 자금조달계획서를 보며 그 원인을 파악하는 데 집중한 것으로 알려졌다. 이번에 예고된 세 번째 부동산 대책도 자금조달계획서를 통해 파악한 매수자들의 자금 출처를 가지고 추가로 강구될 것으로 전해진다.

강남은 63%가 6억 이상 대출… “고소득자만 집 살 수 있어”

주담대 한도를 정해도 그보다 많은 금융기관 대출을 끌어올 수 있었던 데는 넉넉한 DSR 한도가 작용한 것으로 풀이된다. 현행법상 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액은 연 소득의 40%(DSR 40%)를 넘길 수 없다. 소득이 높을수록 대출을 더 많이 받을 수 있는 구조다. 이에 6억원 이상의 대출을 받고도 DSR 한도가 남은 이들은 신용대출 등 추가 대출을 받을 수 있다.

정부가 6·27 대출 규제를 시행한 후에도, 고소득자는 6억 이상 대출을 일으켜 주택 매수에 나선 것으로 나타났다. 서울에선 자금조달계획서 제출 거래 중 30%가 6억 이상 대출을 받았다. 사진은 서울 용산구 한강공원에서 바라본 서초구의 한 아파트 건설현장 모습. 임세준 기자

특히 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 고가 주택과 고소득자가 모여있는 지역일수록 6억원 이상의 대출을 받은 비중이 높았다. 강남의 경우 63%가 금융기관으로부터 6억원 이상의 대출을 받았다. 이외에도 서초 54%, 성동 45%, 용산 43%, 중구 41%, 송파 35% 등의 순이었다.

국토부 관계자는 “자금조달계획서에는 주담대 외에도 신용대출 등 그 밖의 대출로 분류가 돼 있다”며 “통계는 계획서 상에 포함된 모든 자금출처를 바탕으로 작성된 것”이라고 설명했다.

규제 피한 ‘사업자 대출’ 활용도…규제 후 ‘첫 집 마련’은 어려워져

전문가들은 10억원 이상 등 고액대출을 받은 경우 사업자대출과 같이 규제의 적용을 받지 않는 우회로가 작용했을 것으로 보고 있다. 사업자대출은 그간 금융사들의 자율 점검 속에 부동산 거래의 편법 대출 통로로 활용돼 왔다. 주담대로는 자금을 전부 조달할 수 없는 매수자가 국세청에 사업자등록을 하고, 개인사업자나 법인 사업체 명의로 추가 대출을 받는 식이다. 한 대출모집인은 “규제 시행 이후에도 직장인의 2금융권 개인사업자대출과 법인사업자대출까지 여전히 가능한 상황”이라고 말하기도 했다.

27일 오전 서울 성동구의 한 부동산에 아파트 매물 광고가 게시돼 있다. 이상섭 기자

6억원 이상의 대출을 제한한 정부의 규제가 고소득자의 ‘갈아타기’만 열어주는 꼴이 됐다는 지적도 나온다. 실제 규제 이후 7~8월 두 달간 자금조달계획서가 제출된 7627건 중 부동산 처분대금이 있는 거래 건수는 4834건으로 63%에 달했다. 실수요자의 첫 ‘내 집 마련’ 비중은 절반도 안 됐던 셈이다.

익명의 한 자산관리 전문가는 “대출규제 이후에도 금융권 도움 없이 최대 10억 이상의 자금을 끌어모을 수 있는 수요자들은 오히려 ‘갈아타기’를 시작했다”며 “은행권에서 조달할 수 있는 자금이 부족해지니 잠실 신축에 갈 수 있는 수요자가 강남 개포동이나 일원동으로 향해 다른 동네의 가격이 더 오르는 ‘풍선효과’가 나타나는 식”이라고 분석했다.

정준호 의원은 “추가적인 집값 안정 대책과 실수요자를위한 공급정책을 지속해야 한다”면서도 “이 과정에서 나타나는 편법대출 등을 방지할 수 있는 섬세한 정책 설계가 필요하다”고 전했다.