전세사기법 3년 차…절망이 끝나지 않는 이유 [왜냐면]

‘전세사기특별법 개정 촉구’ 연속기고 ①

서울 강서구 화곡동 일대 빌라 밀집 지역. 강창광 선임기자 chang@hani.co.kr

이철빈 | ‘전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위’ 공동위원장

전세사기 대란 3년차, 피해자들은 제대로 된 도움을 받고 있을까? 2023년 6월1일 전세사기특별법이 시행되었고, 지난해 11월에는 한국토지주택공사(LH·엘에이치)가 경매 과정에서 피해 주택을 매입하여 엘에이치 감정가와 경매 낙찰가의 차액(경매 차익)을 피해자에게 지원하겠다는 방안을 골자로 한 특별법 개정안이 시행되었다. 하지만, 피해자들은 여전히 특별법이 한계가 많으며, 추가 개정이 필요하다고 말한다. 그 이유는 무엇일까?

우선, 피해자로 인정받기가 너무 어렵다. 피해자로 인정받기 위해서는 무엇보다 임대인의 기망 의도를 입증하는 것이 중요하다. 특별법 제정 초기에는 경찰의 수사 개시만으로 기망 의도를 대부분 인정했으나, 지난해 10월 전후로 기망 의도를 엄격히 심의하는 경향이 강해졌다. 국토교통부로부터 ‘경찰이 임대인의 혐의를 입증하여 검찰에 송치할 정도가 되어야 피해자로 인정해주겠다’는 답변을 받은 피해자가 속출했다. 문제는, 각 지역별 경찰서의 수사 여력에 편차가 크고, 수사가 지연될수록 피해자는 무한정 기다릴 수밖에 없다는 점이다. 피해자들은 이럴 바에 경찰의 수사 개시만으로 피해자로 인정하던 특별법 제정 초기로 돌아가든지, 아니면 피해 요건을 삭제해서 보증금 미반환 피해자까지 포괄할 것을 요구하고 있다.

다음으로, 피해자들은 엘에이치의 경매 차익 보장 방안에는 하한선이 없다는 점을 크게 우려하고 있다. 참여연대의 분석에 의하면, 피해금액의 100%를 회수한 사례도 있지만 고작 23%만 회복한 피해자도 존재한다. 피해자가 회수하는 금액이 너무 적은 경우에는 어쩔 수 없이 피해 주택에 더 거주할 수밖에 없는 제약이 생긴다. 이에 피해자들은 피해금액의 일정 비율은 반드시 회복할 수 있는 최소 보장 방안 도입을 강력히 요구하고 있다. 다시 말해, 배당금과 엘에이치 경매 차익 등을 합쳤을 때 지원받는 금액이 보증금의 일정 비율이 되지 않으면, 나머지 금액은 국가에서 지원해주자는 것이다. 그래야 피해자는 회수할 수 있는 금액을 계산할 수 있고, 최소한의 금액이라도 회수해 새로운 일상을 시작할 수 있다.

그리고, 엘에이치 매입 방안은 피해 주택에 권리관계가 복잡한 경우에는 제대로 작동하지 않는다. 대표적으로, 신탁 사기 피해 주택은 지난 8월에야 처음으로 16가구 매입에 성공했는데, 그나마 정치권에서 계속 이해관계를 조정했기에 가능했다. 또한, 공동 근저당이 설정된 수십세대의 경매가 모두 끝나야 경매가 종료되는 다세대 공동 담보 피해 주택 매입은 권리관계가 너무 복잡해 문제가 해결될 때까지 수년이 걸린다. 이런 악성 권리관계를 지닌 유형에 대해서는 배드뱅크(채무 조정기구)를 도입해 선순위 채권관계를 정리하는게 필수적이다.

마지막으로, 지자체의 피해 주택 시설관리 지원방안의 실효성이 제한적이다. 특별법을 개정하며 지자체의 피해 주택 시설관리 방안을 조례로 정하도록 근거를 마련했으나, 임대인의 동의 없이는 작동하기 어렵다는 견해가 지배적이다. 그러나 보증금을 반환하지 않는 임대인이 피해 주택 관리에 협조해줄 가능성은 낮다. 그렇기 때문에 피해자들의 요청이 있고, 일정 요건을 충족하면 지자체가 임대인에게 시정명령을 내리고, 임대인이 조치하지 않는다면 지자체가 강제 개입할 수 있는 방안을 마련해야 한다.

지난해 5월, 당시 야당이었던 더불어민주당은 전세사기 피해자들의 보증금 채권을 국가가 매입하고, 최소한의 금액 회수를 보장하는 전세사기특별법 개정안을 국회 본회의에서 통과시켰으나 대통령 거부권에 가로막혔다. 이제 이재명 대통령과 더불어민주당은 더 늦기 전에 전세사기 피해자들의 오랜 절망을 끝내겠다는 약속을 지켜야 한다.