1년새 강남 아파트 6억 오를 때 외곽은 ‘뚝’…상승장 속 ‘초양극화’ 뚜렷

서울 남산에서 바라본 서초·용산 일대 아파트 모습. 연합뉴스

최근 수도권 아파트 시장이 전반적인 상승 기조에 들어섰음에도 불구하고 상승폭이 지역, 연식, 평형별로 극명하게 갈리며 시장의 ‘초양극화’ 현상이 심화되고 있다는 데이터 분석 결과가 나왔다.

부동산 중개업체 집토스는 2024년과 올해 3분기에 모두 거래가 있었던 수도권 아파트들의 가격 변동률을 심층 분석하여 이와 같은 결과를 확인했다고 13일 밝혔다.

분석 결과 수도권 아파트 시장은 상승세를 타고 있지만 모든 지역이 그 온기를 누리지는 못하는 것으로 나타났다.

수도권 시군구별 아파트값 상승률. [사진 출처 = 집토스]

특히 가격 상승폭에서 지역별 차이가 극명했다. 이 기간 서울 강남구는 평균 6억2287만원 폭등하며 압도적인 상승 규모를 기록했다. 이는 웬만한 아파트 한 채 값이 불과 1년 만에 오른 셈이다. 서초구(5억3861만원↑)와 경기도 과천시(4억5149만원↑) 역시 수억 원대의 상승을 기록하며 상급지의 위상을 공고히 했다.

반면 경기도 평택시는 가격이 평균 2523만원 하락했으며, 이천시(-2231만원) 등 일부 외곽 지역은 뚜렷한 하락세를 보였다. 2024년의 지역별 평균 가격과 2025년 상승률을 분석한 산점도에서도 ‘비싼 지역일수록 더 많이 오르는’ 뚜렷한 정비례 관계가 나타나 지역 간 차별화가 심화되고 있음을 증명했다.

수도권 시군구별 2024년 매매가와 1년간 상승률. [사진 출처 = 집토스]

서울 준신축·중대형 아파트 수요 강세

연식별 분석에서는 시장의 선호가 명확하게 드러났다. 서울 아파트 시장에서는 입주 5~10년차인 준신축 아파트가 13.9%(평균 2억4127만원↑)로 가장 높은 상승률을 기록했으며 재건축 기대감이 집중된 30년 초과 아파트 역시 13.8%(평균 2억3322만 원↑)의 높은 상승률로 그 뒤를 이었다. ‘새 아파트’의 쾌적함과 ‘헌 아파트’의 미래가치에 수요가 몰린 것이다.

반면 10~30년차의 ‘애매한 연식’ 아파트들은 상대적으로 낮은 상승률을 기록하며 상대적으로 소외되는 모습을 보였다.

평형대별 분석에서도 차별화는 뚜렷했다. 서울의 경우 50㎡ 미만 소형 아파트의 상승률은 4.0%(평균 3425만원↑)에 그쳤지만 50㎡ 이상의 중형 및 대형 아파트는 모두 12%가 넘는 높은 상승률을 기록했다.

특히 85㎡ 이상 대형 평형은 평균 3억1460만 원이 오르며 자금력을 갖춘 실수요자들의 ‘갈아타기’ 수요가 시장을 주도하고 있음을 시사했다.

이재윤 집토스 대표는 “최근 수도권 아파트 시장이 전반적인 상승 기조에 들어선 것은 사실이나 데이터를 심층적으로 분석하면 그 오름세의 수준과 폭이 지역, 연식, 평형별로 극명하게 갈리는 ‘초양극화’ 장세가 펼쳐지고 있음을 알 수 있다”며 “현금 가치 하락으로 인해 ‘똘똘한 한채’인 우량 자산으로 수요가 몰리는 다차원적 양극화는 향후 자산 격차를 빠르게 심화시키는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.