"대출 조이면 전셋값 자극"… 부동산대책 딜레마

李정부 '세번째 대책' 고심
주담대 한도 현행 6억→4억
전세대출도 DSR 포함 거론
수요 누르려다 전셋값 역풍
매매가격 다시 오를 가능성

◆ 전세시장 ◆

세 번째 부동산 대책을 앞둔 정부가 '전세가 역풍'을 최대 변수로 놓고 고심을 이어가고 있다. 수도권 집값이 다시 오름세로 돌아서자 대출 규제 강화를 축으로 한 수요 억제책을 검토하고 있지만 이를 그대로 시행하면 전세시장 불안이 불가피하다는 우려가 커지고 있어서다.

정부는 규제지역 확대와 함께 주택담보대출 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮추고 일정 가격 이상 고가주택에는 사실상 대출을 막는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용하는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 40%에서 35%로 낮추는 방안도 거론된다. 나아가 지금까지 예외로 둔 전세대출과 디딤돌·버팀목 등 정책금융상품까지 DSR에 포함하는 방안이 막판 검토되는 것으로 알려졌다. 정부·여당 관계자는 "정권 초기에 부동산 상승 흐름을 확실히 차단하지 못하면 이후에는 통제력이 떨어진다"며 "강력한 대책이 필요하다는 견해가 많다"고 말했다.

문제는 이러한 규제가 전세가격을 밀어 올릴 수 있다는 점이다. 전세가가 오르면 매매가격이 뒤따르는 경향이 있어 오히려 주택시장 전반에 불안을 키울 수 있다는 우려가 제기된다. 대출 한도가 줄면 집을 사려던 실수요가 전세로 이동하면서 전세 수요가 늘고 자연스럽게 전세가격이 상승하는 구조다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "서울·수도권은 공급이 본격화되지 않은 상태에서 이미 강남권을 중심으로 집값이 반등하고 있다"며 "정부가 이 상승세를 꺾기 위해 대출 규제를 강화하면 실수요자의 매매수요가 전세로 몰리면서 전세가격이 뛸 가능성이 크다"고 분석했다. 그는 "수요가 몰리면 전세 물량은 한정돼 있어 가격 상승이 불가피하다"며 "결국 정책이 의도한 집값 안정 효과는 제한적인 반면, 전세시장 부담만 커질 수 있다"고 지적했다.

DSR 범위 확대도 주요 변수다. 전세대출이 DSR 규제망에 걸리면 세입자의 전세금 마련 여력부터 급격히 줄어든다. 서 교수는 "DSR 규제를 강화하면 현금 보유력이 낮은 중산층과 청년층이 전세대출로 감당할 수 있는 보증금이 줄어든다"며 "이들이 규제 시행 전에 서둘러 전세를 구하거나 낮은 가격대 전세를 놓고 경쟁하면서 오히려 전세가격을 끌어올리게 된다"고 말했다. 이어 "전세가격이 오르면 현금 여유가 있는 고소득층은 규제에도 불구하고 고가주택 매입 쪽으로 움직이기 때문에 시장 전체가 위아래 모두 불안해지는 구조가 된다"고 진단했다.

결국 대출 규제를 강화해 매매를 누르려다 전세가격을 자극하고 다시 전세 불안이 매매시장으로 번지는 역풍이 나타날 수 있다는 것이다. 정부가 이번 대책의 강도를 두고 막판까지 저울질하는 이유다. 당정 관계자는 "전세가격이 불안해지면 정책 신뢰도가 흔들릴 수 있다"며 "실수요자의 전세대출과 청년층 부담을 고려한 보완책이 병행돼야 한다"고 밝혔다.

서 교수는 "문재인 정부 시절처럼 대출 규제 효과가 단기에 그칠 수 있다는 학습 효과가 이미 시장에 쌓여 있다"며 "이번에도 규제 직후 잠시 주춤하더라도 수개월 내 다시 수요가 살아나는 흐름이 반복될 가능성이 크다"고 내다봤다.

부동산 자금조달계획서 제출 의무를 강화해 편법증여나 차명거래를 막는 방안도 거론된다. 다만 보유세 인상은 시기상조라는 견해가 제기된다. 세 부담만 키워 실수요자 불만을 자극할 뿐 집값 안정 효과는 제한적이라는 판단이 깔려 있다.

[홍혜진 기자]