HUG, 전세보증 주택가격 산정기준 손질 검토

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 관련 주택가격 산정 기준 일부가 실제 시세를 반영하지 못한다는 지적이 이어지자 HUG가 제도 개선을 검토하고 있습니다.

오늘(9일) HUG 등에 따르면 전세보증금 반환보증 발급을 위해 주택가격을 산정할 때 쓰이는 기준으로는 공동주택의 경우 KB부동산 또는 한국부동산원 부동산테크 시세, 공시가격, 한국부동산원 안심전세 앱 시세, 감정평가 등이 있습니다.

아파트와 오피스텔의 주택가격을 매길 때 적용되는 기준의 우선순위는 1순위가 KB·부동산테크 시세, 2순위 공시가격, 3순위는 안심전세 앱 시세의 하한가이며 이밖에 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매가격, 분양가의 90%, 감정평가액 등을 활용할 수도 있습니다.

빌라를 비롯한 연립·다세대주택은 1순위 공시가격, 2순위 안심전세 앱 시세, 3순위 등기부등본, 기타 감정평가액 등으로 산정 방식의 우선순위가 정해집니다.

KB·부동산테크나 안심전세 앱 시세는 해당 주택의 최근 시장 가격을 비교적 적절하게 반영한다는 평가를 받고 있습니다.

문제는 1순위인 KB·부동산테크 시세가 50가구 이상 아파트·오피스텔 단지인 경우에만 제공돼 이에 해당하지 않는 소규모 공동주택에는 바로 2순위인 공시가격 기준이 적용된다는 점입니다.

현재 공시가격 현실화율은 공동주택 기준으로 평균 69%입니다. 그러나 KB·부동산테크 시세가 없을 정도로 규모가 작은 아파트나 연립·다세대주택은 현실화율이 그보다 낮은 경우가 많습니다.

HUG는 공시가의 140%를 주택가격으로 인정하지만 담보인정비율은 90%를 적용해 보증 한도를 산출합니다. 이에 따라 공시가격 자체가 낮은 주택은 실제 시세를 반영했을 때보다 보증액 한도가 낮아져 불이익을 받게 돼 기준을 손질해야 한다는 요구가 임대인과 임차인 등을 중심으로 꾸준히 이어져 왔습니다.

규모가 작고 공시가격이 낮은 주택들은 대부분 2순위 공시가격 기준을 적용받아 오히려 현실 시세에 가까운 3순위 안심전세 앱 하한가는 공시가격 확인이 어려운 일부 경우를 제외하면 적용할 일이 없어 실제 효용에 비해 유명무실해진다는 지적도 나옵니다.

이연희 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 아파트·오피스텔의 경우 지난 2022년부터 올 8월까지 1순위(KB·부동산테크) 시세를 적용한 전세보증금 반환보증 발급 사례는 66만 7천640건이었습니다. 곧이어 2순위(공시가격)가 12만 4천724건이었습니다.

반면 3순위(안심전세 앱) 적용은 이 기간 332건에 불과했고, 2022년에는 적용 사례가 아예 없었습니다.

연립·다세대주택은 KB·부동산테크 시세가 없어 1순위가 공시가격 기준입니다. 이 기간 1순위 적용 사례는 15만 9천362건이었고 2순위인 안심전세 앱 시세 적용은 281건이었습니다.

HUG도 이런 문제제기가 이어지자 공시가격의 주택가격 인정 비율을 현행 140%에서 상향하거나 안심전세 앱 시세 등의 적용 우선순위를 손질하는 방안을 검토하고 있습니다.

HUG 관계자는 "과거 정부가 공시가격을 끌어올리던 때에는 공시가격 기준 가격 산정이 실제 집값 대비 부풀려진다는 지적도 있었던 터라 시기마다 관점은 다를 수 있다"면서도 "주택가격 산정이 실제 시세를 정확히 반영해야 한다는 지적은 타당한 만큼 개선책을 검토 중"이라고 말했습니다.

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