“1층 띄우고 리모델링 하려 했더니”…‘필로티 논쟁’ 불 붙었다는데

필로티 띄우고 한층 올리면
예전엔 수평증축이었지만
지금은 수직증축으로 인정
안전진단 등급 더 까다로워

필로티로 1층을 비운 가상 이미지. 업계

국내 리모델링 시장에 수평·수직 증축 논쟁이 다시 불붙고 있다. 1층을 비우고 한층 띄워 올리는 ‘필로티’ 형태로 리모델링할 때 기존에는 필로티로 비운 만큼 1개 층을 더 증축해도 수평 증축으로 인정받았지만 지금은 필로티와 상관없이 1개 층 증축은 무조건 수직 증축으로 판단되고 있기 때문이다.

필로티라는 건축 대세를 따르면서도 상대적으로 등급 받기가 수월한 수평 증축을 원하는 조합들은 ‘필로티 증축=수평 증축’ 인정을 요구하고 있다.

업계에 따르면 현재 서울 시내에서 필로티 공법으로 리모델링을 진행 중인 곳 6개 단지가 이 문제에 봉착한 것으로 나타났다. 구로구 ‘신도림 우성 1·2·3·5차’와 서초구 ‘잠원 훼미리’, 강남구 ‘청담 신동아’가 그것이다. 특히 신도림 우성 1·2·3·5차 4개 단지는 정밀안전진단 때 수직 증축이 불가능한 C등급을 받아둔 터라 ‘필로티+1개 층 추가 리모델링’이 불가능하다.

정밀안전진단 때 A등급은 정상, D등급은 재건축이다. B와 C등급을 얻으면 리모델링을 하게 되는데 상대적으로 현재 위험도가 덜한 B등급을 받아야 수직 증축을 할 수 있고 C등급을 받게 되면 수직 증축이 위험하다고 보고 수평 증축만 인정받는다.

필로티를 수직 증축으로 보는 건 2년 전인 지난 2023년 8월 말 국토부 유권해석에 따라 이뤄졌다. 그 이후 리모델링을 진행하는 단지들은 필로티를 하더라도 C등급인 이상 1~2개 층을 더 올릴 수 없게 됐다.

C등급을 받은 후 추진 중인 대다수 리모델링 조합들은 “어차피 필로티로 맨 아래 1층을 쓰지 않는데, 이에 따라 꼭대기 층을 하나 더 올려 기존 층수를 유지하더라도 이는 수평 증축으로 보는 게 바람직하다”는 입장이다.

국토부 해석에 따르면 C등급을 받은 곳이 필로티를 선택할 경우 기존보다 1개 층 줄어든 아파트를 지을 수밖에 없다. 모자란 호수는 별동 증축을 통해 메워야 한다. 당연히 조합 측으로서도 손해다.

한 리모델링 조합 관계자는 “최근 정부가 리모델링 제도 개선안을 내놔 화제라지만 정작 가장 중요한 필로티+수평 증축 문제가 일선 조합에선 가장 첨예한 문제로 받아들여지고 있다”고 전했다.

정부는 9·7 부동산 대책을 통해 앞으로 대형 평형 리모델링 때에도 ‘1+1 분양’을 허용하고 리모델링 때도 재건축과 마찬가지로 전자동의 의결과 공사비 검증을 가능할 수 있도록 했다.

그나마 공사비 검증을 외부 전문기관에 의뢰할 수 있게 된 점은 일선 리모델링 조합 측도 “진일보한 정책”이라고 평가하고 있지만 그보다 급한 건 필로티로 인한 수평 증축 인정 문제다.

최근 수직 증축을 통한 리모델링 건설에 처음 성공해 주목받는 국내 한 시공사 관계자는 “리모델링의 위험성을 지나치게 부각하는 이들이 많은데 수직 증축을 통해 안전한 새 아파트를 선보이는 시대가 됐다”며 “국내 리모델링 시장이 활성화하려면 수직 증축 사례가 더 많이 나와야 한다”고 전했다.