[영상] “어차피 아파트는 낡죠. 신축보단 입지” 부동산 일타 ‘아기곰’ [헤럴드머니페스타 2025]

아기곰, 10월 16일 오전 강연 예정
“투자 원하면 입지 좋은 구축 가야”
서울 아파트, 공급 부족이 집값 올려

‘부(富)의 세계’에 도달하는 가장 빠르면서도 안전한 길을 안내하는 ‘헤럴드머니페스타 2025 – 웰스 네비게이션(Wealth Navigation)’이 오는 10월 16~17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열립니다. 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산·연금 등 재테크와 관련한 모든 정보를 총망라, 맞춤형 투자 전략을 제공합니다. 헤럴드경제는 ‘부’를 향한 본격적인 길 안내에 앞서, 연사로 나설 전문가들이 제시하는 투자 성공 비법과 관련 인사이트를 미리 엿보고자 합니다. <편집자주>

인구 준다는데…‘서울 집’ 사는게 맞나요? [아기곰X머니페스타]

모두가 새 아파트를 좋아하지만, 결국엔 낡아갑니다. 반면 ‘입지’는 늙어가지 않거든요.

아기곰 부동산 유튜버 및 아기곰 경제 아카데미 대표

[헤럴드경제=서정은 기자] “입지가 떨어지는 최고 사양의 신축이냐, 입지 좋은 구축이냐”

다채로운 시설과 커뮤니티, 산뜻한 외관, 화려한 조명. 최근 몇 년간 부동산 시장에 신축 아파트의 장점이 부각되면서 ‘얼·죽·신(얼어죽어도 신축)’이라는 신조어까지 생겨났다. 한국부동산원에 따르면 최근 2년간(2023년 7월~2025년 7월) 수도권 아파트 연령대별 매매가격지수를 조사한 결과 준공 5년 이하 아파트의 매매가격지수 변동률이 6.11%로 가장 높았다고 한다. 입지가 다소 떨어지더라도 리모델링을 하지 않아도 되는 ‘갖춰진 집’을 선호가 짙어지는 셈이다.

부동산 유튜버이자 아기곰 경제 아카데미 대표인 아기곰(필명)은 헤럴드경제와의 인터뷰에서 “투자를 원한다면 구축, 실거주를 원한다면 신축이 좋다”며 “신축에서 거주한다는 건 투자보다 주거비에 돈을 쓰겠다는 것”이라고 말했다. 공급 감소 기조와 맞물려 신축 아파트 선호가 짙어지고 있지만, ‘입지’의 중요성을 결코 무시해서는 안된다는 얘기다.

아기곰은 10월 16~17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열리는 헤럴드 머니페스타에서 ‘투자의 안전 자산, 서울 아파트’를 주제로 향후 부동산 시장의 전망, 투자 유망 지역 등 서울 아파트 시장을 집중적으로 파헤친다.

아기곰

공급 부족이 서울 집값 상승시켜…‘아파트’ 선호도 공급 문제에 기인

아기곰은 서울 집값을 올리는 핵심 요소로 ‘공급 부족’을 꼽았다. 통계청이 집계한 주택보급률에 따르면 2023년 말 서울 주택 보급률은 94%로 14년만에 최저치를 기록했다. 우리나라 주택보급률 102%보다 8%포인트(p) 낮은 수치다.

아기곰은 “집값에는 통상적으로 유동성, 수요, 공급 등 3대 요소가 영향을 미치는데 서울은 전통적으로 공급이 부족한 특수한 상황에 놓여있다”며 “이런 이유로 ‘서울을 사면 오른다’는 심리가 작동한다”고 분석했다.

아기곰은 주택 형태 중 아파트 선호가 높은 것도 이같은 이유에서 비롯된다고 봤다. 아기곰은 “주택보급률이 102%지만, 아파트 보급률은 57%에 불과하고 서울은 특히 46%로 더 낮다”며 “아파트를 찾고 투자하려는 것”이라고 했다. 올해 서울 아파트 일반공급 물량은 1467가구로 전국 공급량 6만710가구에 턱없이 못미친다.

그러면서 “전국을 대상으로 1986년 1월부터 2025년 8월까지 조사한 결과 빌라 가격이 107% 오르는 동안 아파트는 463%가 올랐다”며 “서울만 놓고보면 빌라 가격이 187% 오르는 동안 아파트 가격은 681% 뛰었다”고 했다.

인구 줄어도 ‘내 집’ 있어야…아파트 공급시장 양극화 불가피

부동산 시장 일각에서는 인구 감소가 향후 주택수요에 영향을 미쳐 미래에는 서울 지역의 집값 하락을 이끌 것이라는 전망을 내놓기도 한다.

이에 대해 아기곰은 “인구가 줄어든다고 집값이 떨어질 것 같지만, 실제 주택 수요는 가구 수가 결정을 한다”며 “통계청 자료를 보면 가구수는 지속적으로 늘어나 향후 20년간 지방은 9%, 수도권은 14%가 증가하는 것으로 추산된다”고 강조했다.

아기곰은 “주택수요가 늘어날 것이라는 다른 증거는 화폐 가치의 하락”이라며 “현물에 투자하지 않고서는 돈의 가치가 떨어지는 것을 막을 수가 없다”고 덧붙였다.

정부의 9·7 주택공급 확대방안 발표 이후 아파트 시장은 ‘공급 양극화’가 나타날 것이라는 전망도 내놨다. 아기곰은 “이번 공급대책 골자는 한국토지주택공사(LH)가 직접 아파트 공급에 뛰어드는 것”이라며 “앞으로 건설사들 입장에서는 LH로부터 공급받을 수 있는 땅이 사라지기 때문에 재건축, 재개발시장을 공략할 수 밖에 없을 것”이라고 했다.

아기곰은 “LH는 저렴하고, 공급량이 많은 경기 외곽 등 서울 외 지역에 아파트를 공급할 것”이라며 “이로 인해 아파트 시장에 공급 측면에서는 양극화가 나타날 것”이라고 덧붙였다.

헤럴드 머니페스타 2025

‘헤럴드 머니페스타 2025’

▶주관 : 헤럴드경제

▶일시 : 2025년 10월 16일(목)~17일(금) 오전 10:00~18:00

▶장소 : 서울코엑스 그랜드볼룸(1F)

▶주제 : 부의 세계로 가는 지름길/Wealth Navigation