약발 다한 규제… 고가 아파트 거래 증가, 비강남 한강벨트 집중

9월 서울 매매 21%가 ‘15억 초과’
“추가 규제前 매수” 심리 등 작용
마포-성동구 등 고가거래 비중 늘어
“토허제-대출규제 지정 가능성 커”

지난달 서울에서 거래된 아파트 5채 중 1채(21.1%)는 15억 원이 넘는 고가 아파트인 것으로 나타났다. 8월보다 늘어난 수치다. 주택담보대출 상한선을 6억 원으로 제한하는 6·27 대출 규제와 5년간 135만 채를 시장에 내놓겠다는 9·7 공급 대책에도 불구하고 마포구, 성동구 등 이른바 ‘비강남 한강벨트’가 아파트값 상승을 견인하는 것으로 보인다. 오세훈 서울시장은 집값 문제 해결을 위해 “마른 수건을 쥐어짜는 심정으로 공급을 늘리겠다”고 밝혔다.

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이날까지 신고된 9월 서울 아파트 거래 건수는 5064건(공공기관, 해제 거래 제외)이다. 이 중 15억 원 초과 아파트는 1071건으로 21.1%였다. 전월(17.1%) 대비 4%포인트 증가했다.

서울에서 15억 원 초과 거래 비중은 6월 28.2%까지 올랐다가 대출 규제 발표 이후 7월 24.2%, 8월 17.1%로 감소했다. 이후 9·7 공급 대책이 발표됐지만 시장에는 오히려 매수 수요가 몰리며 고가 아파트 거래가 20% 선을 넘었다.

이런 현상은 규제 지역이 아닌 비강남 한강벨트 지역에서 집중적으로 나타났다. 9월 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 성동구가 16.9%로 전달(13.8%)보다 3.1%포인트 올랐다. 마포구는 9.4%로 전달보다 1.3%포인트 올랐다. 반면 강남·서초·송파 등 강남 3구는 전달보다 모두 감소했다.

비강남 한강벨트에서 고가 아파트 거래가 집중된 것은 ‘규제 회피 심리’와 ‘추가 규제 전 매수 심리’가 동시에 작용한 결과로 분석된다. 현재 강남 3구는 토지거래허가구역으로 지정돼 전세 보증금으로 아파트를 매수하는 ‘갭투자’가 불가능하다. 하지만 마포, 성동, 광진구 등에서는 아직 가능하다. 이 때문에 비강남 한강벨트 지역으로 규제를 피하면서 동시에 이 지역이 규제 지역으로 추가 지정되기 전에 서둘러 매수하려는 심리가 중첩됐다는 얘기다. 실제로 지난달 중순 성동구 옥수동 옥수삼성에서는 전용 84㎡가 20억9000만 원에 거래됐다. 올해 1월 동일 평형이 16억 원대에 거래된 것과 비교하면 약 4억 원 올랐다.

서울 아파트 단지 모습.(자료사진) 2025.10.1 뉴스1

이처럼 집값이 들썩이면서 추가 규제 가능성도 커지고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “현재 부동산 시장 분위기로는 비강남 한강벨트에도 토지거래허가구역 지정이나 추가적인 대출 상한 규제가 지정될 가능성이 크다”고 분석했다.

집값 상승세가 심상치 않자 서울시에서도 진화 작업에 나섰다. 오 시장은 이날 자신의 소셜네트워크서비스(SNS)에 서울 강북 지역 아파트 공급을 강조하면서 “강북에 다른 미래가 열리고 있다”며 “미니 신도시급 대규모 주택단지로 강북 전성시대를 이끌 것”이라고 말했다.

이축복 기자 bless@donga.com
오승준 기자 ohmygod@donga.com