미사용 용적률 활용해 스카이라인 바뀔까…서울 ‘결합관리제’는 무엇

지구단위계획 활용해 양수·양도지역 통합관리 방안 추진
풍납토성 3권역 적용시 중심지 상업지구 3~5개층 늘어나

문화재 보호 등 규제 때문에 묶여있는 용적률을 다른 건물이나 지역에 활용할 수 있을까. 서울시가 뉴욕, 도쿄 등 해외 대도시에 도입된 용적이양제를 ‘결합관리제’라는 이름으로 도입을 추진하고 있다. 일단 기존 지구단위계획을 활용해 용적률 양수지역과 양도지역을 통합 관리하는 방식이다.

용적이양제 개념도. 서울시도시공간포털 캡쳐.

6일 서울시 관계자는 “역사문화 환경 보존지역 등 보존이 필요한 지역에 대한 지속 가능한 관리 수단으로 용적이양 모델을 개발해왔다”며 “국토계획법에 따라 지구단위계획 차원에서 용적이양을 할 수 있는 방안을 검토 중”이라고 했다. 결합관리제라는 명칭은 2016년에 도입된 결합건축의 연장선상으로 정해졌다.

용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율이다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있다. 용적이양제는 활용되지 못한 용적률을 거래 형태로 다른 지역에 양도하는 제도다. 결합관리제는 도시관리계획을 통해 보전 필요지역과 개발 필요 지역을 통합관리하는 개념이다.

지난 8월 열린 대한국토도시계획학회의 ‘규제지역의 유연한 도시관리 방안 모색 전문가 토론회’에서는 송파구 풍납토성 내 3권역을 대상으로 결합관리제를 시뮬레이션 한 결과가 발표됐다. 대표 문화유산인 풍납토성 지역은 5개 권역별로 앙각규제, 높이제한, 굴토제한 등이 적용된다. 3권역의 경우 사적지정이 중단돼 자율 개발이 진행 중이다.

적정용적률을 150% 적용할 경우 양도할 수 있는 연면적은 약 9만㎡이고 같은 자치구와 인근 자치구 중심지 상업지구 3곳에 이양할 경우 각각 건축물 층수가 3~5개 층은 늘어나 사업 추진여건이 개선될 수 있다는 전망이 나왔다. 발표자로 나선 류인정 도시류 대표는 “후보지 선정, 용적 교환 비율 등에 대한 세부 기준을 마련하고 실행절차, 공시 방안을 만들면 운영이 가능할 것”이라고 했다.

서울형 용적이양제 풍납토성 일대 적용 방안 검토 시뮬레이션. 도시류 제공

해외에서는 1970년대 미국 뉴욕, 2000년대 일본 도쿄역 앞 등 도심 고밀도 개발에서 활용된 바 있다. 도쿄 마루노우치 지구의 신마루노우치, 그랑도쿄 빌딩 등도 도쿄역이 사용하지 못한 용적률을 사들인 결과다. 뉴욕 원 밴더빌트 빌딩은 그랜드센트럴역의 남은 용적률을 활용해 93층 초고밀도로 개발됐다. 다만 뉴욕과 도쿄는 한국과 달리 토지와 건물의 상부 공간도 재산권처럼 거래할 수 있다는 ‘공중권’이 도입되어있다.

서울시는 용적이양제 제도화 준비와 함께 대상지를 구체적으로 검토하고 있다. 서울형 용적이양제도 선도모델 사업화 방안을 마련하는 연구용역도 올해 말까지 진행 중이다. 서울시 관계자는 “용역 추진 과정에서 적용 가능지를 구체적으로 면밀하게 검토를 하고 관련 조례 입법도 추진 중”이라고 설명했다.

서유미 기자