전세사기범 3000명 잡았지만…‘임금채권’ 복병에 세입자 보증금 회수 차질

단속 강화에도 피해 회복 더뎌
임금채권 앞 세입자 권리 무력화
집주인 세금은 확인 가능해져도
임금체불은 사전 확인 길 막혀
제도공백에 구제 문턱 여전해

대통령 면담 요청서 든 전세사기 피해자 [연합뉴스]

정부가 전세사기 근절을 위해 강력한 단속에 나서고 있지만 피해자들의 보증금 회수는 여전히 요원하다. 범정부 합동 특별단속이 1년 넘게 이어지며 3000명에 가까운 사기범을 적발했지만 세입자들은 집주인의 임금체불 채권에 가로막혀 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 잇따르고 있다.

국토교통부는 지난해 7월부터 올해 5월까지 진행한 5·6차 전세사기 기획조사에서 2072건의 이상 거래를 점검해 179건에서 사기 정황을 확인하고 임대인과 관련자 42명을 경찰청에 수사의뢰했다고 지난달 30일 밝혔다. 일부 조직에는 가중처벌 될 수 있는 형법상 범죄단체조직죄까지 적용했다.

하지만 피해자 구제는 여전히 지지부진하다. 임대인의 파산이나 선순위 채무가 얽혀 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않다.

특히 임금채권이 취약한 고리로 꼽힌다. 임차인이 확정일자를 받아 선순위 채권자로 보호받는다고 믿더라도 집주인이 임금을 체불하면 상황이 달라진다. 임금채권은 세금과 함께 최우선 변제권을 가져 세입자의 권리가 뒤로 밀릴 수밖에 없다.

임대인의 세금 체납은 전세계약 시 임차인이 확인할 수 있도록 제도가 개선됐지만, 임금채권은 임차인이 사전에 파악할 방법이 없다.

임차인이 사전에 알 수 없는 영역인 임대인의 체불임금이 전세보증금 회수 과정에서 언제 터질지 모르는 뇌관으로 남아 있는 것이다.

실제 30대 직장인 A씨는 임대인이 체납한 임금채권에 밀려 전세보증금 1억8000만원을 돌려받지 못한 채 여전히 해당 주택에 거주 중이다. 그는 전세계약을 맺은 뒤 2020년 확정일자를 받아 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있다고 믿었지만 2022년 집주인이 임금을 체불한 상태로 파산 신청을 하면서 사태가 꼬였다.

2023년 근로복지공단이 집주인의 임금체불액 1억2000만원에 대해 가압류를 신청했고 결국 A씨의 권리는 후순위로 밀려났다. 경공매로 집이 넘어가거나 파산 절차에서 배당이 이뤄져도 사실상 보증금을 돌려받기 어려운 상황이다.

전세사기 피해자로 인정받으면 금융·주거 지원을 받을 수 있지만 이 역시 쉽지 않다. 현행 전세사기피해자지원특별법은 최소 두 명 이상의 세입자가 같은 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해야 하고, 임대인이 처음부터 속이거나 보증금을 돌려줄 능력이 없으면서도 여러 채의 집을 사들여 임대한 경우에만 피해자 지위를 인정한다. 단독 피해자인 A씨는 이런 조건에 해당하지 않아 두 차례 신청이 모두 기각됐다.