[무등의 아침] “대우건설마저 광주 대규모 주상복합 시공 포기…분양시장 찬바람 속 사업성 확보 관건”

[KBS 광주]

■ 프로그램명 : [출발 무등의 아침]
■ 방송시간 : 08:30∼09:00 KBS광주 1R FM 90.5 MHz
■ 진행 : 정길훈 앵커
■ 출연 : 임상수 조선대 경제학과 교수
■ 구성 : 정유라 작가
■ 기술 : 정상문 감독

▶유튜브 영상 바로가기 https://www.youtube.com/watch?v=ow9CSUWhNLw

◇ 정길훈 (이하 정길훈): 광주 옛 전남방직과 일신방직 터에 추진하는 대규모 주상 복합 개발 사업에 빨간불이 켜졌습니다. 우선 협상 대상자로 선정된 대우건설이 어제 사업을 포기했는데요. 포스코이엔씨에 이어 대우건설마저 사업에서 철수하면서 사업자 측이 시공사를 재선정해야 할 상황입니다. 지역 경제에는 어떤 영향을 미칠까요? 오늘부터 매주 수요일 경제 이슈를 짚어보는 시간 준비했습니다. 이른바 '경제 읽어주는 남자', 임상수 조선대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 교수님 안녕하십니까?

◆ 임상수 조선대 경제학과 교수 (이하 임상수): 안녕하십니까?

◇ 정길훈: 경제 뉴스를 어려워하는 분들이 많은데요. 앞으로 교수님께서 경제 뉴스를 조금 쉽게 풀어주셨으면 좋겠습니다.

◆ 임상수: 최대한 제가 쉽게 풀어서 우리 애청자들께서 지역 경제와 현안들에 대해서 쉽게 이해할 수 있도록 노력하겠습니다.

◇ 정길훈: 우선 어제 대우건설의 대규모 주상복합 개발 사업 포기, 어떻게 보셨습니까?

◆ 임상수: 이게 사업성이 그렇게 좋지 않다는 이유 때문인 것 같아요. 그래서 지금 사업을 포기한 것 같은데 앞으로도 이게 좀 쉽지 않겠다는 생각이 드는 게 말씀드린 것처럼 제일 중요한 게 사업성인데 사업성에 대한 불확실성이 커졌다는 생각이 듭니다.

◇ 정길훈: 말씀하신 것처럼 대우건설 얘기를 들어보면 내부에서 투자심의위원회를 열었는데 사업에 참여하지 않기로 했다고요. 결국은 이게 대우건설 입장에서 사업성을 담보하기가 어려운 거 아닌지, 이런 판단을 한 것 같은데 어떻게 보십니까?

광주 옛 방직공장 터 주상복합 개발 사업 조감도 (사진 출처: 광주광역시)

◆ 임상수: 조금 전에 말씀드린 것처럼, 쉽게 설명해 드리면 경제학적으로 접근했을 때 우리가 사업성을 이야기하면 결국은 매출 대비 비용을 비교해야 하지 않습니까? 그래서 매출과 비용을 비교했을 때 매출이 더 커야지 그 사업의 사업이 있는데 지금 보면 분양 시장이 그렇게 좋지도 않고 거기에다 비용 측면에서 보면 고물가 또 고환율 이런 측면 때문에 원자재 가격도 비싸졌고 그러다 보니까 비용 단가가 상당히 올라간 거예요. 거기다가 또 최근에는 규제 이런 부분들도 규제 비용이라고 하잖아요. 그쪽 측면에서 비용도 늘어나는 측면이 있고 그러다 보니까 앞으로 이 사업을 추진하기보다는 다른 사업을 추진해서 얻는 그런 편익 비용, 우리는 그것을 이제 기회비용이라고 얘기하는데요. 그 기회비용 측면을 봤을 때는 사업성이 좀 부족한 측면이 있고 거기다가 또 비용까지 증가하는 측면이 있으니까 이게 지금 사업을 수행하는 데 있어서 사업성이 좋다는 그걸 담보하지 못하는 그런 상황인 것 같습니다.

◇ 정길훈: 사업성이 부족하다는 얘기는 조금 전에 매출 얘기하셨는데요. 매출의 핵심은 아무래도 이제 평당 분양가 아니겠습니까? 분양가가 당초 기대한 만큼 받을 수 없다는 그런 생각을 했을까요?

◆ 임상수: 분양가도 지금 문제가 되는데 왜냐하면 분양가는 어차피 비용 이런 측면이 충분히 반영돼야 하기 때문에 어느 정도 그래도 분양가 측면에서는 감안될 수 있을 것 같아요. 그런데 말씀드린 것처럼 비용이 너무 많이 들어가서 그 비용에 따른 수익성 측면을 고려하다 보니까 이제 그 부분이 좀 부족하지 않았나 이런 생각이 드는 거고요. 제일 중요한 거는 분양 시장인 겁니다. 그래서 분양 시장 측면에서 그래도 분양만 잘 된다면 그러면 이제 돈이 들어오니까 그 돈을 활용해서 이제 또 어떤 사업에 투자하거나 이런 측면을 할 수 있는 여지가 있는데 그런데 돈이 막혀버리면 우리가 '돈맥경화'라고 하지 않습니까? 돈줄이 막혀버리면 그다음 사업을 하는 데 어려움이 있으니 분양 시장이 제일 중요한데 지금 그 부분이 미지수라는 이런 생각이 들어서 그러지 않았나 싶습니다.

◇ 정길훈: 9월 17일이죠. 2주 전에 포스코이엔씨가 사업에서 철수했는데요. 지금 대우건설이 단독 시공에 부담을 느꼈는지 이제 대우건설까지 사업을 포기했어요. 시행사 입장에서는 이제 시공사를 재선정한다고 하는데 그것도 한 두세 달 걸린다고 하는 걸 보면 내년 상반기에 아마 추진이 될 것 같은데요. 교수님 말씀하신 것처럼 전체적인 분양 시장이, 현재 서울 같은 경우에는 일부 부동산 시장, 아파트값이 조금씩 오르고 있어서 서울은 좀 괜찮은 편이지만 지방은 광주, 부산, 대구 할 것 없이 지방 부동산 시장은 여전히 침체 중이지 않습니까? 시공사 재선정하기는 쉬울까요? 어떻게 보십니까?

◆ 임상수: 말씀하신 것처럼 미분양이 너무 많아요. 특히 그 비수도권 쪽, 지방 쪽에 미분양이 많다 보니까 사업성은 아까 말씀드린 것처럼 사업성에 대한 불확실성, 이게 지금 어려움에 처하지 않았습니까? 그런 불확실성으로 인해서 아마 사업자를 선정하는 게 쉽지 않지 않나 이런 생각이 좀 듭니다.

◇ 정길훈: 당초에 이 사업과 관련해서 시행사가 개발을 대가로 해서 광주광역시에 공공 기여금 5800억 원 지급하기로 했는데요. 아마 이 납부하는 일정도 늦어질 것 같은데요. 광주광역시 입장에서는 이 공공 기여금을 받아서 공공 기여금을 활용해서 도시철도 상무-광천선이라든지 여러 가지 사업을 추진하려고 했는데 그 사업 추진 일정도 지연될 것 같아요. 어떻게 보십니까?

사진 출처: 광주광역시

◆ 임상수: 아마 그 굵직굵직한 사업은 어쩔 수 없이 시행할 수밖에 없는데 지금은 아마 재정 상태가 그렇게 좋지 않은 상태에서 지방채 발행도 상당히 녹록지 않은 상황이거든요. 그래서 지연 가능성은 좀 있지 않나 이런 생각이 드는데요. 이게 뒤로 지연되면 지연될수록 그 비용 부담이 상당히 증가하고 거기다가 앞으로 이게 경제 여건이 크게 좋아질 가능성이 없기 때문에 광주광역시 자체에는 큰 재정 부담으로 작용할 가능성이 높거든요. 그런 측면에서 보게 되면 이 공공 기여금이 상당히 중요했는데
그게 좀 지연되면 될수록 좀 어려움이 있지 않을지 이런 생각이 듭니다.

◇ 정길훈: 옛 전남방직과 일신방직 터의 대규모 주상복합 개발 사업 예정지에 또 복합 쇼핑몰 '더 현대 광주'도 지금 추진되고 있지 않습니까? 복합 쇼핑몰은 계속 차질 없이 진행될 것인지 이것에 대해서도 시민들의 관심이 높은데 어떻게 보십니까?

‘더 현대 광주’ 조감도 (사진 출처: 광주광역시)

◆ 임상수: 말씀하신 것처럼 챔피언스 시티라는 큰 틀에서 이제 3개 주체가 공동으로 이 사업을 조성하고 있는 걸로 아는데요. 각각 독립적으로 움직이니까 사실은 크게 영향을 받지 않을 것처럼 보이지만, 실제로는 이게 브랜드 가치나 여기에 조성되었을 때 그런 가치들 이런 것들을 보게 되면 한쪽이 삐끗하게 되면 그만큼 가치가 떨어질 수밖에 없잖아요. 그런 측면을 보게 되면 아마도 그러니까 물리적으로 이 사업을 수행하는 데는, 시행하는 데는 큰 차질은 없겠지만 지금 말씀드린 것처럼 그런 어떤 가치 측면이나 이런 것들을 고려했을 때는 분명히 영향을 미치지 않을지 이런 생각이 드는데요. 그게 이제 앞으로 사업성과 또 연결되면 또 큰 차질이 빚을 수도 있지 않을지 이런 조심스러운 걱정도 됩니다.

◇ 정길훈: 다른 이야기도 해보겠습니다. 창고형 할인점이죠. 코스트코가 2028년 순천에 입점 추진할 예정이라고 해요. 현재 어떤 단계까지 와 있습니까?

◆ 임상수: 어제죠. 어제 MOU(투자양해각서)까지 체결해서 이제 거의 실무적으로는 조성할 수 있는 그런 단계는 다 끝난 걸로 알고 있고요. 그래서 이제 조성하는 거는 기정사실로 돼 있고 언제 완공을 하느냐는 이제 그런 시점인 것 같습니다. 그래서 입점은 제가 보기에는 거의 완료된 상태라고 이렇게 보입니다.

◇ 정길훈: 입점과 관련된 투자 협약까지 맺은 상황, 딱 그 정도라고 봐야겠죠. 코스트코가 국내에 진출하고 나서 전국에 갖고 있는 매장이 20개 정도 된다고 해요. 광주·전남에는 없는 상황인데 코스트코가 입점하고 나면 아무래도 관련된 소비를 위해서 지역에 찾아오시는 분들도 있을 거고 찾아온 김에 주변 관광하시는 분들도 있을 것 같아요. 코스트코가 들어설 경우에 순천이나 전남 동부 지역에는 어떤 영향이 있을 걸로 보십니까?

사진 출처: 전라남도

◆ 임상수: 저도 광주에 있어 보면 코스트코가 없지 않습니까? 그래서 대전까지 가고 이런 경우가 많이 있어서요. 아마 순천에 만들어지면 순천 주변에 많은 인구 유입이 될 것 같고요. 그런 측면에서 보면 유동 인구가 많이 늘어나기 때문에 자연스럽게, 그렇지 않아도 순천은 관광이 중심인 도시이기 때문에 아무래도 관광객들이 많이 늘어나지 않을지 이런 생각이 들어서 지역 경제에는 큰 도움이 될 것 같다는 생각이 들고요. 또 하나는 이제 코스코가 들어오면 일자리가 생기지 않습니까? 그 일자리 측면에서도 보면 지역 주민들이 아무래도 고용될 가능성이 높으니까 그런 측면을 보면 지역 주민에 대한 일자리 창출과 그에 따른 소득 증대, 이것이 또 소비로 이어지고 이렇게 선순환 구조가 자연스럽게 만들어질 거라는 그런 긍정적인 측면이 있는 것 같습니다. 그래서 지역 경제에는 도움이 되지 않을지 이런 생각이 듭니다.

◇ 정길훈: 코스트코가 들어서면 아무래도 소비자들의 소비 패턴도 달라질 것 같아요. 그럴 경우에 순천에도 지금 대형 마트들이, 제가 브랜드까지 얘기하지는 않겠지만 대형 마트들이 있는데요. 대형 마트들에는 또 영향을 미칠까요? 지역의 유통 시장에는 어떤 변화가 예상됩니까?

◆ 임상수: 대형 마트와는 아마 경쟁 시장이 하나 더 열리는 걸로 생각이 들고요. 그러다 보니까 이제 그 파이를 나눠서 먹어야 하는 거니까요. 다른 대형 마트들 이런 쪽에서는 좀 타격을 입지 않을지 이런 생각이 들고요. 제일 중요한 거는 소상공인들인데 이제 소상공인들이 기존에 있었던 대형 마트에 어느 정도 점유율을 뺏기고 있지 않았습니까? 그 부분을 또 하나의 대형 마트가 들어와서 뺏는 부분이 있어서 소상공인들이 좀 걱정되는 그런 상황입니다.

◇ 정길훈: 말씀하신 것처럼 아마 그 부분이 핵심인 것 같아요. 과거에도 코스트코가 순천에 입점하려다가 소상공인들 반발에 밀려서 한 번 무산된 적이 있었거든요. 그런데 이번에 다시 이제 순천 선월지구에 입점을 추진한다고 하는데 소상공인과의 이른바 상생 해법, 어떤 점에 주안점을 둬야 할까요?

◆ 임상수: 이게 코스트코나 이런 큰 대형 마트들이 들어오는 거는 사실은 소비자들에 대한 어떤 편익 증대 이런 부분이 상당히 크거든요. 그러니까 지역 주민에 대한 편익 증대 이런 측면에서 보게 되면 어쩔 수 없는 상황인데 그러다 보니까 소상공인에 대한 그런 불이익은 우리가 감내할 수밖에 없지 않습니까?
그래서 소상공인들의 피해 이런 것들을 최소화하기 위한 노력이 필요한데요. 그러기 위해서는 우리가 그동안에 추진했던 정책 같은 것들을 보게 되면 그렇게 큰 성과가 없었습니다. 그래서 실질적인 정책을 마련해야 하는데요. 제가 보기에는 소상공인 그리고 코스트코, 순천시 이렇게 세 주체가 협의체를 만들어서 어떤 도움을 실질적으로 줄 수 있을지 그리고 어떤 도움이 필요한지 이런 부분들에 대한 수요를 파악하고 거기에 대해서 맞춤형 정책을 마련해야 그동안 우리가 실패했던 정책들을 다시 되풀이하지 않을 거로 이런 생각이 듭니다.

◇ 정길훈: 순천시 등 자치단체, 또 코스트코, 소상공인 이런 경제 주체들이 어떤 해법을 마련할지 그 논의 과정도 한번 지켜볼 필요가 있겠네요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 임상수: 감사합니다.

◇ 정길훈: 지금까지 임상수 조선대 경제학과 교수였습니다.

정길훈 기자 (skynsky@kbs.co.kr)